O TEPP11 encerrou 2025 com uma aquisição estratégica, uma emissão de cotas bem sucedida e a promessa de mais dividendos para os próximos meses. O relatório gerencial de dezembro, combinado com a recente entrevista dos gestores da Tellus, revela um fundo que se prepara para um ano de crescimento, mas que ainda carrega desafios operacionais e uma dívida relevante no radar.
Há ganho de capital a ser distribuído, um novo ativo para digerir e planos ambiciosos de expansão. Vamos destrinchar o que os números e as palavras da gestão significam.
A aquisição do Top Center e o crescimento do patrimônio
O grande destaque de dezembro foi a conclusão da compra do Edifício Top Center, na Avenida Paulista, por R$ 167,4 milhões. A operação foi financiada por uma emissão de 7.397.253 novas cotas, que captou R$ 72,5 milhões. Com isso, o patrimônio líquido do fundo saltou quase 20%, fechando o mês em R$ 487,9 milhões.
O Top Center é um complexo multiuso de 1975, com torre comercial de 17 andares e shopping integrado. A gestão já sinalizou que o prédio demanda trabalho: "O mato tá alto lá", admitiu o gestor na live de janeiro. A expectativa é reduzir o condomínio de R$ 35 para cerca de R$ 20 por metro quadrado após a migração completa da administração predial, um processo que deve levar de dois a três meses.
As informações detalhadas sobre vacância e contratos do novo ativo só serão divulgadas no relatório de janeiro. Por ora, a gestão estima que a vacância consolidada do fundo ficará em torno de 4%, quebrando a sequência de 27 meses com ocupação física de 100%.
Dividendos: de R$ 0,075 para R$ 0,13 nos próximos meses
A projeção de distribuição é o que mais tem chamado atenção. O fundo distribuiu R$ 0,075 por cota em dezembro, equivalente a um dividend yield anualizado de 10,88%. Mas o guidance para os próximos meses aponta para valores maiores.
A partir de março, a gestão projeta distribuir R$ 0,131 por cota durante cinco meses consecutivos, até julho. O salto vem do recebimento da última parcela da venda do Edifício Condomínio São Luiz, no valor de aproximadamente R$ 60 milhões, previsto para o final de fevereiro.
Há, porém, uma ressalva técnica importante que a gestão quer destacar: a parcela está programada para cair no último dia de fevereiro, que é um sábado. Se o pagamento não for antecipado para sexta-feira, o dinheiro só entrará em março, e o lucro só poderá ser distribuído a partir de abril. Nesse cenário, ao invés de cinco meses a R$ 0,131, seriam quatro meses com valores ainda maiores, possivelmente na casa de R$ 0,145.
"A gente tá negociando com o comprador, no caso Kineia, para ver se a gente tem a possibilidade de antecipar um dia para cair dentro do mês", explicou o gestor.
O caso Fujitsu: gestão ativa em ação
Um exemplo concreto de como a Tellus opera ficou evidente na movimentação com a Fujitsu, inquilina que ocupava sete andares no edifício que leva seu nome. A gestão identificou que dois andares estavam ociosos e, ao mesmo tempo, surgiu demanda de mercado por espaço no prédio após a conclusão do retrofit do lobby.
A solução foi criativa: o fundo fez uma cisão parcial do contrato, cedendo um andar para um novo inquilino com contrato de 10 anos, enquanto a Fujitsu continua pagando o mesmo valor de aluguel que pagava por sete andares, agora por seis. A economia para a Fujitsu vem do condomínio e IPTU que deixa de pagar pelo andar devolvido.
"A gente vai ficar ali com três meses mais ou menos com o aluguel praticamente dobrado", celebrou o gestor, referindo-se ao período de carência concedido ao novo inquilino. Há ainda um segundo andar ocioso da Fujitsu em negociação, com expectativa de fechamento em janeiro.
O contrato original com a Fujitsu vence em seis meses, e a gestão já iniciou conversas sobre renovação. O prédio, localizado na Rua Treze de Maio, é competitivo frente à Paulista por ter IPTU mais baixo e acesso mais fácil, segundo feedback dos próprios inquilinos.
Alavancagem e fluxo de caixa
O fundo carrega uma alavancagem de 29,49% do patrimônio líquido, composta por dois CRIs: o CRI Fujitsu (R$ 33,7 milhões, IPCA + 6% ao ano, vencimento em 2033) e o CRI GPA (R$ 64,7 milhões, IPCA + 8,17% ao ano, vencimento em 2034).
As projeções de fluxo de caixa indicam que o fundo consegue honrar seus compromissos até agosto de 2027 sem necessidade de novas emissões ou vendas de ativos. A partir daí, as amortizações dos CRIs se intensificam, exigindo entrada de recursos.
A gestão, no entanto, parece tranquila. "Parte dos ativos do portfólio já se encontra em estágio de maturação, o que pode viabilizar desinvestimentos estratégicos com geração de caixa", diz o relatório. Na prática, isso significa que Torre Sul, Passarelli e GPA estão na prateleira para venda, caso apareça comprador nas condições certas.
Planos para 2026: nova emissão e crescimento
A gestão não escondeu a ambição: quer levar o TEPP11 para a casa de R$ 1 bilhão em patrimônio. Para isso, já trabalha um pipeline de aquisições e planeja uma nova emissão para abril.
"A gente tem ativo agora opcionado, em diligência, que já tá dentro do nosso escopo para pagar parte em cota, parte em dinheiro", revelou o gestor. O foco continua sendo lajes corporativas, apesar de o regulamento permitir outras classes de ativos.
O momento é visto como favorável: o P/VP do fundo está em 0,91, próximo do patamar que antecedeu a última emissão em 2024. A expectativa de corte na Selic e a isenção de IR para fundos imobiliários (inclusive para quem ganha acima de R$ 50 mil mensais) são ventos a favor.
O que a comunidade está perguntando
Nos fóruns de investidores, houve ruído sobre o valor patrimonial divulgado incorretamente após o desdobramento de cotas em novembro. A gestão reconheceu o problema, atribuiu a responsabilidade ao administrador (BTG Pactual) e informou que a correção foi feita no dia seguinte.
O que ficar de olho
O TEPP11 entra em 2026 com a tese de colher os frutos de anos de gestão ativa em ativos que estão chegando à maturidade, enquanto busca crescer via novas aquisições. O risco está na execução: o Top Center demanda investimentos ainda não quantificados, a Fujitsu pode reduzir área, e a alavancagem exige atenção ao fluxo de caixa.
Para o cotista, os próximos meses prometem dividendos gordos, mas é prudente lembrar que parte desse valor é ganho de capital não recorrente. O dividend yield de 10,88% reflete a operação atual; os R$ 0,13 projetados são, em boa medida, distribuição de lucro extraordinário.
O fundo negocia a R$ 8,63, com desconto de 12% sobre o valor patrimonial de R$ 9,84. Para quem acredita na tese de valorização de lajes corporativas em São Paulo e na capacidade da Tellus de executar seu plano, o momento pode ser de oportunidade. Para quem prefere esperar, o relatório de janeiro trará mais clareza sobre o Top Center e o desfecho das negociações com a Fujitsu.
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