O fundo imobiliário TEPP11 (Tellus Properties) está no centro das atenções após anunciar, em 29 de outubro de 2025, uma consulta formal aos seus cotistas. As propostas incluem a aquisição de um ativo na Avenida Paulista, em São Paulo, uma nova emissão de cotas de até R$ 130 milhões e um desdobramento. A movimentação coloca os investidores diante de uma decisão estratégica sobre o futuro do fundo.
Com uma base de 25.357 cotistas, o TEPP11, um FII de tijolo do tipo renda, propõe um plano ambicioso que pode redefinir seu portfólio e sua estrutura de capital.
As quatro propostas na mesa do TEPP11
A gestão do fundo, a cargo do BTG Pactual, submeteu quatro deliberações principais aos seus investidores, que têm até 13 de novembro de 2025 para votar.
As propostas são:
- Aquisição de Imóveis: Compra de um prédio comercial e 70% da fração de um edifício garagem no Condomínio Top Center, localizados na Avenida Paulista, nº 828 e 854. O vendedor é o Top Center FII, também administrado pelo BTG, o que a própria administradora classifica como uma situação de potencial conflito de interesses.
- Desdobramento de Cotas: Um "split" na proporção de 1 para 10. Cada cota atual se transformaria em 10 novas cotas, com o objetivo de aumentar a liquidez no mercado secundário.
- Alteração no Regulamento: Mudança nas regras sobre o direito de preferência em novas emissões, permitindo que ofertas públicas não concedam esse direito aos cotistas atuais.
- 4ª Emissão de Cotas: Captação de até R$ 130.000.000,00, com um montante mínimo de R$ 72.500.000,00, para financiar a aquisição e outras despesas.
A aprovação do item 3 (alteração no regulamento) elimina automaticamente o direito de preferência na 4ª emissão, direcionando-a para investidores profissionais. Caso o item 3 seja rejeitado, os cotistas atuais terão o direito de preferência.
O ponto central: emissão a valor patrimonial
O ponto que mais gera discussões entre os investidores é o preço da nova emissão. O documento informa que o preço será definido com base no valor patrimonial (VP) por cota.
Vamos aos números, com base nos dados de 30 de outubro de 2025:
- Cotação de mercado (TEPP11): R$ 79,99
- Valor Patrimonial por Cota (VPC): R$ 97,97
- Relação P/VP: 0,82
Isso significa que o fundo está sendo negociado na B3 com um desconto de 18% em relação ao seu valor patrimonial. A nova emissão, no entanto, seria precificada perto dos R$ 97,97. Na prática, é como se o fundo estivesse pedindo aos novos investidores que paguem o "preço justo" do ativo, ignorando o desconto atual do mercado. Esse tipo de emissão tende a ser mais voltada a investidores institucionais ou estratégicos, que avaliam o ativo pelo seu valor patrimonial e têm um horizonte de investimento mais longo.
O que a gestão busca com a aquisição?
A aposta da gestão é adquirir um ativo em uma das localizações mais icônicas do Brasil, a Avenida Paulista. A estratégia parece ser a de "turnaround", ou seja, comprar um imóvel com potencial, possivelmente com vacância ou necessidade de modernização, para gerar valor no longo prazo.
Quem acompanha o setor há alguns anos pode traçar um paralelo com outras operações de sucesso da gestora. A aquisição de um ativo "premium", mesmo que exija capital e tempo para maturar, pode se traduzir em aluguéis mais altos e valorização do patrimônio no futuro. É um jogo de paciência.
O impacto no bolso do investidor
Na ponta do lápis, a preocupação imediata é com os dividendos. Com um dividend yield de 13,04% nos últimos 12 meses (dados de outubro/2025), o TEPP11 tem sido um bom pagador de proventos. A entrada de novas cotas por um preço superior ao de mercado, para financiar um ativo que ainda não gera renda plena, pode pressionar os rendimentos mensais temporariamente.
Já o desdobramento de 1 para 10 é um movimento mais cosmético. Se você tem 100 cotas a R$ 79,99 (total de R$ 7.999), passaria a ter 1.000 cotas a R$ 7,99, mantendo o mesmo valor total. A principal vantagem é tornar a cota mais acessível para o pequeno investidor no mercado brasileiro, o que pode aumentar a liquidez.
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