A gestão do TEPP11 anunciou um plano ambicioso: a aquisição de um ativo na Avenida Paulista, uma nova emissão de cotas e um desdobramento. O pacote de propostas, detalhado em fato relevante de 03 de novembro de 2025 e em uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE), sinaliza um passo estratégico para o crescimento do fundo. Vamos analisar os números.
A aquisição milionária na Avenida Paulista
O TEPP11 firmou um compromisso para adquirir dois ativos do fundo TOP CENTER FII, localizados em um dos endereços mais cobiçados de São Paulo. A operação totaliza R$ 167.430.000,00 e inclui:
- Imóvel Escritórios: Uma área privativa de 13.463,46 m² na Avenida Paulista, nºs 828 e 854.
- Imóvel Garagem: Uma fração de 70% de um edifício garagem com 9.684,58 m² de área privativa no mesmo endereço.
O pagamento será estruturado em parcelas: um sinal de R$ 72.715.000,00 até 19 de dezembro de 2025, seguido por duas parcelas (R$ 65.215.000,00 em 18 meses e R$ 29.500.000,00 em 24 meses), ambas corrigidas pelo IPCA. A transação depende da aprovação dos cotistas e da liquidação de uma nova oferta de cotas.
A 4ª emissão de cotas e o direito de preferência
Para financiar a aquisição, a gestão propõe a 4ª emissão de cotas, com o objetivo de captar até R$ 130.000.000,00. Aqui há um detalhe: a emissão, destinada a investidores profissionais, seria realizada sem direito de preferência para os atuais cotistas, caso a AGE aprove uma alteração no regulamento.
A lógica da gestão, conforme explicado em entrevista, é proteger o investidor desatento. A emissão será precificada pelo valor patrimonial da cota (VPC), que, segundo dados de 4 de novembro de 2025, é de R$ 97,97. No entanto, a cota é negociada na B3 a R$ 80,33, um deságio de quase 18% (P/VP de 0,82). Oferecer a preferência a R$ 97,97 poderia induzir cotistas a pagar mais caro do que o preço de mercado.
Desdobramento de cotas: o que significa na prática?
Outra deliberação importante é o desdobramento das cotas na proporção de 1 para 10. Na prática, cada cota atual será transformada em dez novas cotas, com o preço ajustado proporcionalmente.
- Cota atual (exemplo): 1 cota a R$ 80,33.
- Após o desdobramento: 10 cotas a R$ 8,03 cada.
Para o investidor, o valor total do seu investimento não muda. A principal vantagem é o aumento da liquidez e a "democratização" do acesso ao fundo, como afirmou o gestor. Uma cota com valor nominal mais baixo facilita a negociação e a montagem de posição por pequenos investidores.
Impacto nos dividendos e o que esperar do TEPP11
A principal preocupação do cotista é sempre o rendimento. Apesar da complexidade da operação, o gestor do TEPP11 afirmou que o guidance de dividendos para 2026 não deve sofrer alterações substanciais. Essa sinalização busca tranquilizar os mais de 25 mil cotistas do fundo.
A operação é um movimento de crescimento que, se bem-sucedido, pode adicionar um ativo de alta qualidade ao portfólio, que hoje já apresenta vacância física zerada.
Deixe seu comentário