O fundo imobiliário RZAT11 (Riza Arctium) concluiu a venda antecipada de três imóveis em São Paulo para a Empresa de Transportes Andorinha, gerando um lucro de R$ 2 milhões. Para quem acompanha o fundo, a notícia chegou em um momento interessante: falta pouco para fechar o semestre, e o dinheiro já entrou no caixa.
O que foi vendido e por quanto
A operação, formalizada em 28 de novembro de 2025, envolveu a venda de três imóveis localizados na cidade de São Paulo. O valor total da transação foi de R$ 14 milhões, pagos à vista em parcela única. Como o RZAT11 havia adquirido esses ativos por R$ 12 milhões em uma operação de sale leaseback realizada em junho de 2021, a diferença resultou em um ganho de R$ 2 milhões para o fundo.
Traduzindo para o bolso do cotista: são R$ 0,47 por cota de lucro extraordinário. Para quem tem 1.000 cotas, estamos falando de R$ 470 que, de uma forma ou outra, precisam ser distribuídos.
A regra dos 95% e o timing da operação
Uma discussão que surgiu rapidamente nos fóruns de investidores diz respeito ao momento da venda.
Fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% do resultado caixa semestral. Com o pagamento tendo entrado à vista em novembro e restando apenas as distribuições de novembro e dezembro para encerrar o semestre, a gestão tem pouca margem de manobra para "guardar" esse ganho.
Alguns cotistas especulam que o fundo pode distribuir um valor mais robusto no final do ano. Outros, mais cautelosos, lembram que a gestão sinalizou no último relatório gerencial uma postura conservadora, priorizando previsibilidade nos rendimentos.
O que acontece com o imóvel de Campo Grande
A operação com a Andorinha não se limitou à venda dos imóveis paulistanos. O contrato de locação do ativo em Campo Grande, no Mato Grosso do Sul, foi prorrogado até novembro de 2035. O imóvel permanece no portfólio do RZAT11, e a Andorinha mantém a opção de comprá-lo no futuro.
Os termos são interessantes: se exercer a opção antes do fim da locação, a Andorinha paga R$ 8,4 milhões. Se esperar até o final, o preço cai para R$ 7 milhões, o mesmo valor pelo qual o fundo adquiriu o ativo originalmente. Como contrapartida pela opção, a empresa pagará mensalmente ao fundo o equivalente à variação positiva do IPCA.
O histórico de recompras do RZAT11
Esta não é a primeira vez que o Riza Arctium lucra com recompras antecipadas. A estratégia de sale leaseback com opção de recompra é justamente o diferencial do fundo: empresas vendem seus imóveis, continuam operando neles como inquilinas e têm o direito de recomprá-los no futuro.
Quando a recompra acontece antes do prazo, como neste caso, uma multa entre 10% e 20% do valor de aquisição é aplicada. Desde o início da gestão pela Riza, em dezembro de 2019, três recompras antecipadas já foram realizadas, todas gerando ganhos extraordinários.
O que muda no portfólio
Com a saída dos imóveis de São Paulo, o RZAT11 passa a ter 10 ativos em carteira, contra 11 anteriormente. O fundo mantém R$ 0,16 por cota em reservas acumuladas, conforme o último relatório gerencial, valor que agora se soma ao ganho da venda.
A gestão projeta rendimentos mensais entre R$ 0,80 e R$ 0,90 por cota para os próximos meses, variando conforme o IPCA. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 14,20%, considerando a cotação atual de R$ 86,97.
O que ficar de olho
A grande questão agora é como a gestão vai tratar esse ganho extraordinário nas próximas distribuições. O fundo negocia com desconto de 14% sobre o valor patrimonial (P/VP de 0,86), e uma distribuição mais generosa no fim do ano poderia atrair atenção para o ativo.
Para quem acompanha o RZAT11, vale monitorar o comunicado de rendimentos que deve sair até o décimo dia útil de dezembro, referente ao resultado de novembro. Ali saberemos se a gestão optou por distribuir parte do ganho imediatamente ou se encontrou alguma forma de diluir o impacto.
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