O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) anunciou nesta terça-feira (21) a venda de mais um imóvel locado ao Santander, desta vez em São Gonçalo, no Rio de Janeiro. A operação reforça a estratégia de reciclagem de portfólio do fundo e marca a 25ª alienação desde 2019, consolidando um histórico de vendas que já soma R$ 247 milhões.
Detalhes da transação
O imóvel localizado na Rua Dr. Feliciano Sodré foi vendido por R$ 8,1 milhões, valor 20,9% superior ao laudo de avaliação patrimonial. Apesar do lucro contábil modesto de R$ 35.447,46 (apenas 2,5% acima do custo de aquisição), a operação apresentou retorno econômico positivo quando analisada sob a ótica do fluxo de caixa.
A Taxa Interna de Retorno (TIR) da operação ficou em 10,6% ao ano durante os 13 anos de permanência do ativo no portfólio, o que equivale a CDI + 1% ao ano ou IPCA + 4,5% ao ano. Isso significa que, considerando todas as entradas e saídas de caixa ao longo do período, o investimento rendeu acima da inflação e próximo ao CDI, demonstrando que a decisão de manter o imóvel foi acertada do ponto de vista financeiro.
O pagamento será dividido em duas parcelas: 50% à vista (R$ 4,05 milhões já recebidos) e 50% em até 14 meses, corrigidos pelo IPCA. Como garantia da segunda parcela, o fundo mantém alienação fiduciária do imóvel.
Diversificação em números
Esta é a segunda venda de imóvel em São Gonçalo realizada pelo RBVA11 apenas neste mês, evidenciando a estratégia de redução de exposição a regiões menos estratégicas. Mais importante: a operação diminui ainda mais a participação do setor bancário no portfólio do fundo.
Com a venda, a exposição ao setor financeiro cai de 25,1% para 24,9% do ativo investido. Atualmente, nenhum inquilino representa mais de 26% da receita contratada do fundo. Para efeito de comparação, quando o RBVA11 iniciou sua gestão ativa em 2018, o portfólio era praticamente monoinquilino, concentrado em agências bancárias.
A diversificação setorial atual mostra um portfólio bem distribuído: alimentício (22,4%), educação (20,3%), imóveis vagos (12,6%), vestuário (7,7%), esportivo (5,9%) e outros segmentos (6,3%). Vale destacar que o maior inquilino em termos de receita não atua mais no setor bancário, marcando uma transformação completa na tese de investimento do fundo.
Histórico de vendas
Desde 2019, o RBVA11 já alienou 25 imóveis, gerando R$ 75,9 milhões em lucro acumulado. Os números mostram a eficácia da estratégia: os imóveis foram adquiridos por R$ 170,12 milhões, avaliados em laudos por R$ 203,02 milhões e vendidos por R$ 247,09 milhões. Isso representa um ganho de R$ 44,07 milhões acima dos valores patrimoniais.
Essa capacidade de vender acima do laudo demonstra que a gestão consegue extrair valor dos ativos através de negociações bem executadas, transformando o "tijolo" em liquidez e ganhos extraordinários para os cotistas.
Impacto na distribuição
O ganho de capital de R$ 0,0002 por cota será incorporado aos resultados extraordinários já projetados na distribuição. O fundo mantém seu guidance de R$ 0,09 por cota mensal para o segundo semestre de 2025, sempre respeitando a obrigação legal de distribuir pelo menos 95% dos lucros semestrais apurados em regime de caixa.
A venda também reforça o caixa do fundo em aproximadamente R$ 7,9 milhões, recursos que podem ser direcionados para novas aquisições estratégicas ou amortização da alavancagem, que atualmente está em 10,85% do patrimônio líquido.
Contexto e perspectivas
O RBVA11 encerrou setembro com 81 imóveis no portfólio, patrimônio líquido de R$ 1,65 bilhão e 85.777 cotistas. A vacância física estava em 6,7%, considerada baixa para o segmento de varejo de rua.
A estratégia de reciclagem de portfólio tem se mostrado consistente: vender imóveis em regiões menos estratégicas, mesmo com lucros modestos, quando a análise de retorno total (TIR) justifica a operação. Ao mesmo tempo, o fundo mantém e adquire ativos em localizações premium, como os imóveis "Triple A" nas principais avenidas de São Paulo, que representam 18,2% do portfólio.
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