O RBVA11 está passando pela transformação mais significativa de sua história, e os números mostram que não é apenas mudança cosmética. Com 81 imóveis no portfólio, vacância física de apenas 6,6% e uma gestão que vem demonstrando timing cirúrgico nas operações, o fundo da Rio Bravo está deixando para trás a tese de agências bancárias para se consolidar como um dos principais players de renda urbana do Brasil.
A estratégia de reciclagem
Outubro de 2025 foi particularmente movimentado. O fundo alienou três ativos em operações que revelam muito sobre a qualidade da gestão, e sobre como interpretar vendas de imóveis além dos números superficiais.
A venda do imóvel em São Gonçalo Centro/RJ, locado ao Santander, por R$ 8,1 milhões gerou uma TIR de 10,6% ao ano (equivalente a CDI + 1% a.a.) ao longo de 13 anos. O valor ficou 20,9% acima do laudo de avaliação e 2,5% acima do custo de aquisição. Metade do pagamento foi à vista, com o restante parcelado em até 14 meses corrigido pelo IPCA.
Chama atenção que essa operação reduziu a exposição ao setor bancário para menos de 25% do portfólio, movimento estratégico que o fundo vem executando. Para cotistas que acompanham o RBVA11 há alguns anos, representa um ponto de virada na tese de investimento.
Mas aqui está o detalhe que separa análise superficial de compreensão real: a venda ocorreu acima do valor patrimonial. O fundo negocia com desconto de aproximadamente 10% sobre o VP (cotação de R$ 9,56 em 25/10/2025 versus VP de R$ 10,57 por cota), mas as alienações consistentemente superam os laudos de avaliação. Isso sugere que o mercado ainda não precificou adequadamente o valor real dos ativos do portfólio.
A venda que ninguém entendeu
A alienação da participação no Shopping Iguatemi Faria Lima por R$ 6 milhões (R$ 98.184/m²) gerou reações mistas. O cap rate de saída de 5,3% a.a. e TIR de 9,8% a.a. (CDI + 0,3% a.a.) parecem modestos à primeira vista.
Mas vamos contextualizar: quando o fundo adquiriu essa posição em 2020, o cap rate de entrada era 6,24%, bem abaixo da média atual do portfólio. A operação gerou lucro de R$ 1,3 milhão (R$ 0,009 por cota), representando ganho de 28,9% sobre o custo de aquisição.
O ponto crucial: essa era uma participação minoritária (75 cotas) em um ativo que, embora icônico, não se alinhava com a estratégia atual do fundo. Enquanto o RBVA11 consegue encontrar oportunidades com cap rates de 8% a 11% em renda urbana, manter uma posição com cap rate de 5,3% em shopping, mesmo na Faria Lima, não fazia sentido estratégico.
O lucro apurado compõe os rendimentos extraordinários projetados de R$ 0,09 por cota mensalmente para o semestre, reforçando a distribuição acima do recorrente que o fundo vem mantendo.
O caso que desconstrói o mito das agências bancárias
A locação do imóvel na Avenida Paulista para a Fan Foods (grupo de restaurantes temáticos) ilustra perfeitamente por que a tese "agências bancárias vão acabar" sempre foi simplista demais.
O espaço de 1.010 m² em frente à estação Brigadeiro do metrô, antes uma agência do Santander, agora abrigará um restaurante temático. A operação tem contrato de 10 anos e demonstra algo fundamental: você está comprando imóveis, não inquilinos.
Imóveis bem localizados em grandes centros urbanos oferecem versatilidade. Podem ser adaptados para os mais variados negócios. A vocação do ativo, gerar renda, permanece, potencialmente até ampliada com operações inovadoras.
O impacto no resultado recorrente é modesto (R$ 0,001 por cota após carência), mas o valor estratégico é significativo: o fundo agora conta com 19 inquilinos de 13 setores distintos, ampliando a diversificação. O setor bancário representa 25% do portfólio, ainda relevante, mas longe da concentração anterior.
Contratos atípicos
Um detalhe técnico importante emergiu no distrato de seis pavimentos com o Santander, simultaneamente locados três pavimentos para a Confialtiva. O Santander pagava R$ 67,90 por m² de ABL. A Confialtiva alugou 60% da área por R$ 35,70 por m², queda de 47,5% no preço de locação.
Isso não é problema de gestão. É a dinâmica natural de contratos atípicos (longos, de 15-20 anos) chegando ao fim. Durante a vigência, os reajustes anuais pela inflação elevam o aluguel acima da média de mercado. Quando há renovação ou entrada de novo inquilino, o preço se adequa ao mercado atual.
Contratos atípicos são excelentes para previsibilidade durante a vigência. Mas imóveis em boa localização com contratos típicos (5 anos renováveis) geralmente performam melhor no longo prazo, pois permitem revisões periódicas alinhadas ao mercado.
O fundo absorveu 60% do espaço antes mesmo da vacância efetiva, e o Santander continua pagando aviso prévio até o final do ano, garantindo zero impacto negativo nos próximos 15 meses.
O elefante na sala: amortizações
A alavancagem de 13,71% é confortável. O problema está nas amortizações programadas: R$ 29 milhões em 2025 (praticamente equacionados com as vendas) e valores crescentes para 2026 em diante.
As vendas recentes, embora muitas parceladas, devem reforçar o caixa. Mas é um ponto de atenção para acompanhar nos próximos relatórios. A dívida é barata (todas com carrego positivo), mas amortizações precisam ser pagas independentemente do custo.
Liquidez
A liquidez média diária de R$ 2,05 milhões (dados de outubro/2025) coloca o RBVA11 entre os fundos de tijolo mais negociados da B3. O volume aumentou significativamente após investimentos públicos de grandes investidores, mas a tese já estava sólida antes do hype.
No dia 24/10/2025, foram 6.320 negócios movimentando R$ 2,26 milhões. Para um fundo de renda urbana, é liquidez excepcional.
Deixe um comentário