O KNRI11 começou 2026 em atividade. No dia 5 de janeiro, a Kinea anunciou a venda de 90% do Jundiaí Industrial Park por R$ 255 milhões, uma operação que vai gerar R$ 77 milhões de lucro e promete adicionar R$ 0,07 por cota aos rendimentos mensais. A notícia confirma uma estratégia que a gestora vem executando com consistência: realizar ganhos de capital em momentos oportunos, mesmo quando o mercado não está exatamente favorável para vendas.
O que foi vendido e por quanto
O imóvel negociado é o Centro de Distribuição Jundiaí Industrial Park, um galpão logístico de 75.976 m² localizado na Rodovia Vice Prefeito Hermenegildo Tonolli, em Jundiaí, São Paulo. O KNRI11 detinha 90% do ativo, que estava 100% locado para empresas como Fini, Geodis e Kisabor.
O valor de R$ 255 milhões representa um prêmio de 3,25% sobre a última avaliação patrimonial do imóvel, que constava em R$ 247 milhões no relatório gerencial. Também representa uma valorização superior a 43% em relação ao custo de aquisição original.
Como o pagamento será feito
A estrutura de pagamento divide o valor em três parcelas:
- 60% à vista: cerca de R$ 153 milhões, com liquidação prevista para janeiro de 2026
- 20% em julho de 2026: aproximadamente R$ 51 milhões, corrigidos
- 20% em janeiro de 2027: aproximadamente R$ 51 milhões, corrigidos
Essa estrutura parcelada significa que o lucro de R$ 77 milhões será reconhecido gradualmente, conforme as parcelas forem liquidadas. A gestora estima que a primeira parcela seja concluída ainda em janeiro.
Impacto nos dividendos: de R$ 1,00 para quanto?
Aqui está o que interessa para quem recebe os proventos todo mês. O KNRI11 vinha distribuindo R$ 1,00 por cota de forma consistente desde setembro de 2023. Com as vendas recentes, esse patamar deve subir.
Em dezembro de 2025, o fundo já havia concluído a venda do Edifício Athenas, gerando R$ 44,1 milhões de lucro e adicionando R$ 0,03 por cota ao rendimento recorrente. Agora, com o Jundiaí Industrial Park, vem mais R$ 0,07 por cota.
Somando tudo, a projeção da gestora aponta para distribuições na faixa de R$ 1,10 por cota nos próximos meses, considerando apenas o incremento recorrente das vendas. O pagamento de janeiro de 2026, já anunciado, será de R$ 1,25 por cota, mas esse valor inclui efeitos extraordinários de antecipações de aluguel feitas pelos inquilinos no fim do ano.
A estratégia por trás das vendas
A Kinea esclareceu no comunicado que a venda faz parte de uma estratégia de "construir uma carteira imobiliária sólida e de alta qualidade, capaz de ser renovada mesmo em períodos de mercado mais desafiador". Traduzindo: o fundo está realizando lucros em ativos maduros para ter caixa e flexibilidade.
Os números sustentam essa tese. A operação do Jundiaí Industrial Park gerou uma TIR (taxa interna de retorno) de aproximadamente 11% ao ano, o que corresponde a 123% do CDI líquido no período em que o imóvel esteve na carteira. Para um ativo de tijolo, é um resultado expressivo.
Os recursos da venda, segundo a gestora, serão usados para "reforçar a estrutura de capital do Fundo" e poderão financiar aumento de participação em ativos existentes ou novas aquisições. O Biosquare, empreendimento em desenvolvimento em Pinheiros com previsão de entrega para março de 2026, é um candidato natural para receber atenção.
O que muda no portfólio
Com a saída do Jundiaí Industrial Park, o KNRI11 passa de 21 para 20 imóveis. A área bruta locável (ABL) cai de 721.611 m² para 714.827 m². O número de inquilinos também diminui, passando de mais de 170 para mais de 150.
A composição do portfólio fica assim:
- 12 edifícios corporativos com 159.994 m² de ABL
- 8 galpões logísticos com 554.833 m² de ABL
A divisão de receita por tipologia permanece equilibrada: 54,46% vem de escritórios e 45,54% de ativos logísticos. Geograficamente, São Paulo concentra 67,63% da receita, seguido pelo Rio de Janeiro com 16,52% e Minas Gerais com 15,85%.
Vacância e situação operacional
A vacância física fechou dezembro em 3,87%, praticamente estável em relação aos 3,86% de novembro. A vacância financeira subiu levemente para 5,65%, ante 5,52% no mês anterior.
O grosso da vacância continua concentrado nos escritórios do Rio de Janeiro, que respondem por 77,89% da vacância financeira total do fundo. Os ativos logísticos seguem com ocupação praticamente plena.
Em dezembro, houve movimentações pontuais na carteira de inquilinos: entrada da Centauro Engenharia no Buenos Aires Corporate (330 m²), entrada da Personal System na Torre Marble do Rochaverá (418 m²) e saída da Avaya da Torre Ebony (960 m²).
Daqui para frente
O investidor do KNRI11 deve acompanhar alguns pontos nos próximos meses. Primeiro, a conclusão da primeira parcela da venda do Jundiaí Industrial Park, prevista para janeiro. Segundo, o andamento do Biosquare, que deve ser entregue em março e vai adicionar 41.930 m² de área locável ao fundo, com negociações já avançadas para três das quatro lojas de varejo do empreendimento.
Terceiro, e talvez mais importante: como a gestora vai alocar o caixa robusto que está se formando. O saldo de caixa do fundo fechou dezembro em R$ 165,9 milhões, e mais R$ 153 milhões devem entrar com a primeira parcela da venda. São quase R$ 320 milhões para a Kinea trabalhar em um mercado onde bons ativos estão mais baratos do que estavam há dois anos.
O KNRI11 negocia hoje a R$ 156,76, com um P/VP de 0,96. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 7,66%, mas com o novo patamar de distribuição, esse número tende a subir para a faixa de 8,4% a 9,5% ao ano, dependendo de como a cotação se comportar.
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