OUJP11, JPPA11 e VRTM11: saiba mais sobre o rolo da reorganização

O mercado de fundos imobiliários brasileiro foi palco de uma movimentação enrolada, com uma reviravolta inesperada, envolvendo os FIIs OUJP11, JPPA11 e VRTM11. O que começou como um plano para dividir e liquidar o OUJP11 mudou de rota, deixando investidores atentos aos próximos passos.

Inicialmente, a operação parecia um "divórcio amigável". O OUJP11, um fundo com gestão compartilhada entre a JPP Capital e a Fator (Ourinvest), se viu em uma encruzilhada estratégica após a JPP ser adquirida pela Rio Bravo. Para evitar uma gestão com muitas vozes para um fundo de porte mais modesto, a solução proposta foi uma separação organizada.

O plano original: a divisão do OUJP11

A primeira peça do tabuleiro foi movida em 16 de setembro de 2025. Nessa data, tanto o JPPA11 (da JPP Capital) quanto o VRTM11 (da Fator) comunicaram ao mercado, via fatos relevantes, que estavam avaliando adquirir, cada um, uma parcela de 50% (cinquenta por cento) dos ativos do OUJP11.

A confirmação veio em 19 de setembro de 2025, quando as propostas formais foram enviadas ao OUJP11. A estrutura era clara:

• O JPPA11 e o VRTM11 fariam novas emissões de cotas.
• O OUJP11 subscreveria essas emissões, pagando com seus próprios ativos (CRIs, em sua maioria).
• Após transferir todo o seu patrimônio, o OUJP11 seria liquidado.
• Os cotistas do OUJP11 receberiam, em troca, cotas dos fundos JPPA11 e VRTM11, proporcionalmente à sua participação.

Na prática, um investidor do OUJP11 veria sua posição ser convertida em uma carteira com dois novos FIIs. Para a JPP Capital, a manobra também se alinhava a outra estratégia, já que o JPPA11 estava em processo para incorporar o RBHG11, consolidando ativos sob a bandeira da Rio Bravo.

A reviravolta: por que o VRTM11 saiu do jogo?

O plano parecia selado, mas o mercado tem suas próprias dinâmicas. Em 27 de outubro de 2025, um novo fato relevante mudou tudo. O VRTM11 informou que, após "interações com o mercado e entendimentos entre as partes", decidiu revogar sua proposta de forma definitiva, saindo da transação.

A mudança foi vista pelo mercado como uma vitória dos cotistas do OUJP11. Muitos se mostraram confortáveis em receber cotas do JPPA11, cujo portfólio já era semelhante, mas expressaram forte resistência em receber cotas do VRTM11. A principal crítica era a mudança na estratégia de investimento, já que o VRTM11 é um fundo "multiestratégia", diferente do foco em recebíveis (CRIs) do OUJP11, além de o fundo da Fator possuir movimentos passados que geraram polêmica.

O novo cenário: JPPA11 segue, mas o que acontece com o OUJP11?

Com a saída do VRTM11, a transação foi reconfigurada. O fato relevante do OUJP11, também de 27 de outubro de 2025, trouxe duas informações cruciais:

1. A reorganização seguirá apenas com a proposta do JPPA11 para adquirir 50% dos ativos.
2. Mesmo com a aprovação da operação, o OUJP11 não será liquidado e seguirá em funcionamento com seu "patrimônio remanescente".

Essa mudança abre um leque de dúvidas. A interpretação mais direta é que o OUJP11 venderá metade de seus ativos ao JPPA11 e distribuirá as cotas recebidas aos seus investidores, encolhendo seu patrimônio pela metade.

No entanto, uma outra possibilidade, ainda não confirmada, é que o OUJP11 receba as cotas do JPPA11 e as mantenha em seu patrimônio. Nesse cenário, o fundo manteria seu tamanho, mas se tornaria um FII híbrido: metade com seus CRIs originais e metade como um "fundo de fundos" (FOF), investido no JPPA11. Além da estrutura, fica a dúvida sobre quem assumirá a gestão desse "patrimônio remanescente" do OUJP11.

E agora?

Para muitos analistas, a desistência do VRTM11 foi a decisão mais sensata, visto que a divisão original parecia não fazer sentido para os cotistas, os verdadeiros donos do fundo.

A gestão do OUJP11 deverá convocar uma assembleia para que os cotistas deliberem sobre a nova estrutura. Até lá, o mercado aguarda para ver se a proposta será amadurecida ou se o "patrimônio remanescente" significará, de fato, um fundo pela metade do tamanho. Para o investidor, resta acompanhar os comunicados oficiais e analisar os detalhes que serão apresentados na futura consulta.