O maior fundo imobiliário em número de cotistas do Brasil acaba de resolver um problema antigo. Depois de quase uma década tentando se livrar de um imóvel problemático, o MXRF11 conseguiu vender o Edifício Oceanic em Santos, encerrando uma saga que começou lá em 2016. Para quem acompanha o fundo a notícia veio como um alívio. Mas novembro trouxe mais do que isso: foram mais de R$ 300 milhões em novas aquisições de CRIs, movimentações em permutas e vendas parciais de fundos imobiliários.
A venda do Oceanic e o que ela revela sobre execução de garantias
O Edifício Oceanic apareceu pela primeira vez nos relatórios do MXRF11 em março de 2017, fruto da execução do CRI Harte, que havia dado calote no ano anterior. Foram quase 10 anos com esse imóvel no balanço, gerando despesas de IPTU, manutenção e toda a burocracia que um prédio vazio exige.
A gestora informou que grande parte do valor já foi recebido em dezembro de 2025, inclusive gerando lucro ao fundo. Os detalhes completos virão no próximo relatório gerencial, mas a notícia já circula como um marco para os cotistas mais antigos.
Esse caso ilustra bem uma realidade que muitos investidores de fundos de papel preferem ignorar: executar garantia não é tão simples quanto parece. O discurso de que "se der problema, é só executar e seguir a vida" esbarra na prática de processos que podem levar anos. Enquanto isso, o fundo carrega custos e deixa de alocar esse capital em ativos que geram rendimento.
O MXRF11 ainda mantém outros três imóveis oriundos de execuções: um apartamento no Jardim Europa (R$ 3,07 milhões), uma loja comercial em Santo André (R$ 1,24 milhão) e um terreno em Gravataí (R$ 5,12 milhões). Todos disponíveis para venda.
Novembro agitado: mais de R$ 300 milhões em CRIs e R$ 200 milhões em vendas
O mês foi atipicamente movimentado para um fundo que costuma ter períodos mais parados. No book de CRIs, a gestão adquiriu volume expressivo totalizando mais de R$ 300 milhões, com destaque para a realocação do CRI Birmann 32 (aproximadamente R$ 160 milhões) e o CRI BRF Visa (R$ 22,1 milhões). Também aumentou posições em Helbor República do Líbano, Uberlândia Refrescos e Obramax/Leroy Merlin.
Na ponta vendedora, foram alienados cerca de R$ 200 milhões em papéis. As vendas parciais incluíram FGR, FS Infra, Por do Sol, MRV Pro Soluto e República do Líbano, além da venda total dos CRIs Shopping Metrô Itaquera e UrbanHub Anhanguera. Essas operações geraram R$ 4,7 milhões entre ganho de capital e reconhecimento de correção monetária acumulada.
A carteira de CRIs representa 76,7% do patrimônio do fundo, com taxa média de aquisição de IPCA + 8,61% ao ano. A marcação a mercado atual indica IPCA + 9,96%. Apenas 10,58% da carteira está indexada ao CDI, refletindo o direcionamento da gestão para inflação num cenário onde a Selic já caminha para patamares mais baixos.
Permutas financeiras ganham novo projeto no Itaim Bibi
No book de permutas, o fundo investiu R$ 40,9 milhões em um novo projeto no Itaim Bibi, com VGV de R$ 164 milhões e participação de 34%. O empreendimento foi lançado em junho de 2025 e já conta com 94,3% de vendas, o que reduz significativamente o risco da operação.
As permutas financeiras representam 6,6% do patrimônio do fundo, totalizando R$ 321,43 milhões com taxa média de INCC + 13,20% ao ano. É a "pimentinha" da carteira, como costumam chamar os analistas. O fluxo de caixa dessas operações não é linear: cerca de 20% a 30% entra durante a obra, e os 70% a 80% restantes chegam após o Habite-se, num prazo médio de seis meses.
No mês, o fundo recebeu R$ 3 milhões em dividendos de permutas, referentes a projetos investidos em anos anteriores. É importante entender essa dinâmica: o dinheiro que entra hoje vem de aportes feitos em 2021, 2022, 2023. Da mesma forma, os R$ 40,9 milhões investidos agora só começarão a retornar daqui a alguns anos.
Fundos imobiliários: carteira de R$ 544 milhões com vendas tímidas
A gestão vendeu parcialmente posições do TELM11, MCLO11 e HGRU11, totalizando R$ 15,8 milhões com ganho de capital de R$ 100 mil. É um valor modesto considerando que a carteira de FIIs soma R$ 544,48 milhões, ou 12,8% do patrimônio.
A maior posição está no GARE11 (R$ 142,67 milhões), seguido por LPLP11 (R$ 90,44 milhões). O fundo ancorou a emissão do GARE11, o que explica a concentração. A comunidade de investidores costuma questionar essa estratégia de manter tanto capital em outros fundos, mas a gestão argumenta que são posições táticas ou operações com características de CRIs estruturadas via FII.
Resultado e distribuição: R$ 0,10 por cota se mantém
O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota em novembro, pagos em 12 de dezembro para quem tinha posição em 28 de novembro. Considerando a cotação de fechamento do mês (R$ 9,63), o yield mensal foi de 1,02%, equivalente a 113,90% do CDI com gross-up de 15% de impostos.
O resultado caixa do mês foi de R$ 46,27 milhões (R$ 0,1005 por cota). A composição: R$ 38,92 milhões vieram do book de CRIs, R$ 6,65 milhões de FIIs e R$ 3 milhões de permutas. O fundo mantém uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 13,08 milhões (R$ 0,0284 por cota).
A gestora reconhece que o resultado do book de CRIs tem sido pressionado pelos índices mensais do IPCA mais fracos no segundo semestre de 2025. Como grande parte da carteira está indexada à inflação, meses de IPCA baixo impactam diretamente a distribuição.
Emissão captou apenas 21,8% do esperado
O fundo encerrou sua 11ª emissão de cotas captando aproximadamente R$ 218 milhões. O número pode parecer expressivo, mas representa apenas 21,8% do que a gestão pretendia: o objetivo era R$ 1 bilhão, com lote adicional de R$ 250 milhões.
Essa captação fraca levanta uma questão recorrente sobre o MXRF11: apesar de ter a maior base de cotistas da bolsa (1.339.326 investidores), essa base não é necessariamente engajada. Muitos compraram o fundo atraídos pelo preço baixo da cota, sem entender direito o que é uma emissão ou se vale a pena participar.
No caso específico dessa emissão, a verdade é que não valia muito a pena participar, já que o fundo negocia próximo ao valor patrimonial. Mas o baixo engajamento é um padrão que se repete.
Números atuais e o que esperar
O MXRF11 negocia hoje a R$ 9,50, com ágio de cerca de 1% sobre o valor patrimonial de R$ 9,42. O patrimônio líquido é de R$ 4,34 bilhões, com 460.269.531 cotas emitidas. A liquidez média diária gira em torno de R$ 17 milhões, uma das maiores entre os FIIs.
O dividend yield dos últimos 12 meses está em 12,32%, com R$ 1,17 distribuídos por cota no período. A rentabilidade total (valorização + dividendos) em 2025 foi de 15,18%, batendo a NTN-B mas ficando abaixo do IFIX, que subiu 21,18%. Faz sentido: 2025 foi o ano dos fundos de tijolo, enquanto fundos de papel IPCA+ sofreram com a inflação mais comportada.
Para os próximos meses, o investidor deve acompanhar os detalhes da venda do Oceanic no próximo relatório, a alocação dos recursos da emissão e o comportamento do IPCA. Com a Selic ainda em patamares elevados e a carteira majoritariamente em IPCA+, o fundo depende de uma inflação mais robusta para entregar resultados melhores. Enquanto isso, os R$ 0,10 mensais seguem como piso, sustentados pela reserva acumulada e pela diversificação da carteira.
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