O relatório gerencial de dezembro do MCCI11 trouxe uma notícia boa, a manutenção do guidance de R$ 1,00 por cota até pelo menos junho de 2026. Em um cenário onde fundos de papel enfrentam pressão para reduzir distribuições, o fundo da Mauá Capital conseguiu não apenas manter o patamar, mas também melhorar significativamente a qualidade da sua carteira. Uma reciclagem agressiva de ativos elevou a taxa média de aquisição para IPCA + 8,3% ao ano.
Três novos CRIs e R$ 228 milhões realocados
O mês de dezembro foi movimentado para a gestão. Além do pré-pagamento do CRI WT Morumbi, comentado no relatório anterior, o fundo recebeu integralmente os saldos devedores dos CRIs Vista Faria Lima e Varejo Essencial, ambos quitados após a venda dos imóveis que lastreavam as operações.
Com aproximadamente R$ 342 milhões em caixa provenientes dessas quitações, a gestão não perdeu tempo. Mais de 70% desse volume já foi realocado em três novas operações:
O CRI SKR Maestro Cardim recebeu R$ 30,5 milhões a uma taxa de IPCA + 10,90%. Trata-se de um financiamento para aquisição de terreno e desenvolvimento de empreendimento residencial de alto padrão no bairro Bela Vista, em São Paulo. A operação inclui prêmio de 1,65% sobre o montante da série sênior.
O CRI River South absorveu R$ 87,7 milhões a IPCA + 9,00%. O ativo financia um empreendimento misto próximo ao cruzamento da Marginal Pinheiros com a Ponte Eusébio Matoso, já com habite-se emitido. O imóvel corporativo em garantia apresenta ocupação superior a 80% com inquilino de primeira linha.
O maior aporte foi no CRI Emergent Cold, com R$ 110 milhões a IPCA + 10,22%. A garantia é um galpão refrigerado de 44.131 m² em Duque de Caxias, no Rio de Janeiro. A operação ainda prevê pagamento de prêmio de R$ 1,6 milhão dividido em seis parcelas mensais.
A matemática por trás da reciclagem
O capital que saiu estava alocado a uma taxa média de IPCA + 6,8%. O dinheiro que entrou nas novas operações rende IPCA + 9,8% em média. Essa diferença de 3 pontos percentuais não é trivial quando falamos de R$ 228 milhões.
Olhando uma janela de dois anos, mesmo sem novas emissões, a gestão movimentou aproximadamente R$ 720 milhões em ativos, o equivalente a 44% do patrimônio do fundo. O resultado foi um ganho de mais de 1,3% ao ano no spread médio das operações. Em janeiro de 2024, a taxa média de aquisição era IPCA + 7,0%. Um ano depois, subiu para IPCA + 7,6%. Agora, em dezembro de 2025, chegou a IPCA + 8,3%.
Vale ressaltar um detalhe técnico importante: como o administrador precifica os ativos de crédito de acordo com as variações nas NTN-Bs, a taxa da carteira considerando a cota patrimonial atual de R$ 95,04 está em IPCA + 9,1% ao ano.
Um ponto que reforça a qualidade dessa reciclagem é que cerca de dois terços do portfólio são de operações originadas e ancoradas pela própria gestora. Isso demonstra a expertise da Mauá em crédito imobiliário e permite maior controle sobre as condições das operações.
Guidance mantido e reservas acumuladas
A gestão escreveu que a projeção de distribuição permanece entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota ao mês, com expectativa de manutenção desse valor até junho de 2026, quando o pagamento ocorre em julho.
O que sustenta essa projeção? Em dezembro, o fundo gerou R$ 1,18 por cota de resultado líquido e distribuiu R$ 1,00. A diferença foi para reservas, que fecharam o mês em R$ 0,46 por cota. Além disso, os pré-pagamentos geraram aproximadamente R$ 6,3 milhões em receitas extraordinárias.
A gestão acredita ser possível manter a entrega no topo da banda, ou seja, no R$ 1,00 por cota, mas ressalva que o valor exato dependerá do comportamento realizado da inflação.
Um detalhe que alguns analistas têm observado: a Mauá deixou de apresentar os resultados acruados (inflação retida) nos relatórios, informação que costumava evidenciar as opcionalidades para preservar o patamar de rendimento proposto. Essa mudança na comunicação pode dificultar a análise de quanto "colchão" o fundo ainda tem para sustentar distribuições em cenários adversos.
Composição da carteira e perfil de risco
O MCCI11 encerrou dezembro com 97% dos recursos alocados em ativos alvo, sendo 27 CRIs e 20 fundos de CRI. A distribuição por classe de ativo mostra 73% em CRI, 12% em FII, 12% em alocação tática e 3% em caixa.
O indexador predominante é o IPCA, representando 98% da carteira, com taxa média de marcação a mercado de IPCA + 9,1%. Apenas 2% está indexado ao CDI.
Por segmento, o portfólio de crédito concentra 57% em logístico, 16% em comercial, 15% em residencial, 11% em varejo essencial e 1% em hotel. Geograficamente, São Paulo representa 56% das garantias, seguido por Sudeste (18%), Centro-Oeste (12%), Norte/Nordeste (10%), Distrito Federal (3%) e Sul (1%).
O LTV médio da carteira está em 59%, com duration de 4,2 anos. Todos os CRIs permanecem adimplentes, e as parcelas de janeiro de 2026 com vencimento até a data de publicação do relatório já foram pagas. O fundo opera sem alavancagem, ou seja, não possui operações compromissadas reversas.
Sobre a alocação em FIIs, que representa 12% do patrimônio: o book gerou resultado recorrente equivalente a 13,7% das receitas em 2025, com dividend yield médio de 14,7% ao ano. As maiores posições são MCRE11 (3,4%), CPTS11 (3,3%) e FLCR11 (0,7%). Essa estratégia permite ao fundo acessar segmentos imobiliários complementares com boa pulverização de risco.
Rentabilidade e comparativo com benchmarks
O desempenho do MCCI11 em 2025 foi expressivo. Considerando a rentabilidade a mercado ajustada pelos dividendos, o fundo entregou 30,0% no ano, superando tanto o IFIX (21,1%) quanto o CDI líquido com alíquota de 15% (12,2%).
Desde o início do fundo em dezembro de 2019, a performance acumulada a mercado com dividendos chega a 75,2%, contra 28,2% do IFIX e 62,2% do CDI líquido no mesmo período.
A liquidez também melhorou. O volume médio diário de negociação em dezembro foi de R$ 4,9 milhões, totalizando R$ 97,9 milhões no mês. O fundo integra o IFIX com peso de 1,03%, o IFIX L com 1,18% e o SUNO 30 com 3,33%.
O que o investidor deve acompanhar
Alguns pontos merecem monitoramento. O primeiro é a velocidade de alocação do caixa remanescente. Ainda há recursos a serem investidos, e a gestão sinalizou que pode manter parte em caixa aproveitando a Selic elevada para sustentar as distribuições.
O segundo ponto é o comportamento da inflação. Como a maior parte da carteira está indexada ao IPCA, variações no índice impactam diretamente a capacidade de distribuição. A gestão foi transparente ao condicionar a manutenção do topo da banda ao comportamento realizado da inflação.
Outro aspecto relevante é a marcação a mercado. A cota patrimonial pode ser afetada negativamente diante de abertura da curva de juros, considerando a exposição majoritária em IPCA, a duration alongada de 4,2 anos e a posição relevante em FIIs.
Por fim, vale observar o P/VP. Com a valorização recente, o fundo passou a negociar próximo de 1,0, ou seja, praticamente sem deságio em relação ao valor patrimonial. Isso é diferente do cenário de boa parte de 2025, quando havia desconto significativo. Para fundos de papel, comprar acima do VP significa que o investidor não captura ganho de capital na convergência para o valor patrimonial.
O MCCI11 apresenta uma relação risco-retorno atrativa: baixo risco de crédito com todas as operações adimplentes, taxas competitivas após a reciclagem, rendimentos previsíveis com guidance transparente e boa proteção patrimonial via garantias reais em segmentos resilientes.
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