O Fundo de Investimento Imobiliário Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11) divulgou seu relatório de setembro reforçando uma característica que se tornou sua marca registrada: a estabilidade na distribuição de rendimentos. O fundo pagou R$ 1,00 por cota no mês, mantendo-se no topo da banda estabelecida em seu guidance para o segundo semestre de 2025, que prevê distribuições entre R$ 0,90 e R$ 1,00 mensais.
Com mais de 110 mil cotistas e patrimônio líquido de R$ 1,583 bilhão, o MCCI11 representa uma das principais apostas no segmento de fundos de recebíveis imobiliários do mercado brasileiro. Atualmente negociado com desconto de aproximadamente 3% em relação ao valor patrimonial de R$ 93,36 por cota, o fundo oferece um dividend yield anualizado de 14,8%, considerando o preço de fechamento de setembro.
Estratégia de estabilização em evidência
A gestão da Mauá Capital tem como filosofia central a "estabilização dos valores distribuídos mensalmente", evitando oscilações bruscas que possam prejudicar a previsibilidade dos cotistas. Essa estratégia ficou evidente durante o período deflacionário de 2022, quando muitos fundos de recebíveis indexados ao IPCA sofreram reduções significativas em suas distribuições, enquanto o MCCI11 conseguiu manter relativa estabilidade.
Em setembro, o fundo gerou R$ 0,96 por cota de resultado líquido, distribuindo R$ 1,00 e utilizando R$ 0,04 por cota de suas reservas acumuladas. Essa "gordura" financeira, que totaliza R$ 0,53 por cota em reservas, permite à gestão suavizar variações de curto prazo e manter a regularidade nos pagamentos.
Carteira diversificada com concentrações pontuais
O portfólio do MCCI11 está distribuído em 29 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 19 fundos de CRI, com alocação de 80% em CRIs, 9% em fundos imobiliários, 8% em caixa e 3% em alocação tática. Por segmento, a maior concentração está no setor logístico (42%), seguido por comercial (25%) e varejo essencial (19%).
Geograficamente, São Paulo responde por 66% dos ativos, seguido por Centro-Oeste (12%) e Norte/Nordeste (10%).
Um aspecto que merece destaque é a concentração em poucos devedores. As três maiores posições, WT Morumbi (12,4% do PL), Newport (9,1%) e os CRIs do Assaí em conjunto (8,2%), somam aproximadamente 30% do patrimônio líquido do fundo. Embora sejam operações originadas e estruturadas pela própria gestora, o que implica maior conhecimento sobre os riscos, essa concentração demanda atenção dos investidores.
Taxas elevadas geram críticas
Um dos principais pontos de questionamento em relação ao MCCI11 refere-se à estrutura de taxas, considerada pesada por analistas do mercado. O fundo cobra taxa de gestão de 0,8% ao ano, taxa de administração de 0,2% ao ano e taxa de performance de 20% sobre o que exceder 100% do CDI.
O benchmark da taxa de performance tem sido alvo de críticas, especialmente em cenários de queda da taxa Selic. Com o CDI em patamares elevados, o fundo pode acabar pagando taxa de performance mesmo sem superar índices tradicionalmente usados como referência no mercado de fundos imobiliários.
Performance histórica sólida
Apesar das críticas às taxas, o MCCI11 apresenta histórico de performance consistente. Desde o IPO em dezembro de 2019, o fundo retornou 40,7% considerando cotação de mercado mais dividendos, superando o IFIX (19,9%) e o CDI líquido (55,4%) em alguns períodos, embora tenha ficado abaixo do CDI em outros momentos devido ao ambiente de juros elevados.
Em 2025, o fundo acumula retorno de 17,6%, batendo tanto o IFIX quanto o CDI líquido. Nos últimos 12 meses, entregou 9,1%, superando o IFIX (2,4%) mas ficando abaixo do CDI líquido (10,9%).
Durante setembro, o fundo finalizou o investimento no CRI Sam's Club, operação iniciada em junho de 2020 com alocação de R$ 34 milhões. A operação gerou retorno de 14,4% ao ano, equivalente a 162,6% do CDI no período, com pagamento antecipado pelo devedor mediante prêmio de aproximadamente R$ 300 mil.
Cenário desafiador pela frente
O MCCI11 enfrenta desafios típicos dos fundos indexados ao IPCA em períodos de deflação. Com 99% da carteira atrelada à inflação, episódios deflacionários podem pressionar os rendimentos nos próximos meses. A gestão, contudo, demonstra confiança em manter as distribuições no patamar atual até dezembro, apoiada nas reservas acumuladas e na diversificação da carteira.
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