O FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) anunciou em 22 de outubro de 2025 a venda de sua participação no Shopping Iguatemi Faria Lima por R$ 6,0 milhões, gerando lucro de R$ 1,3 milhão para o fundo. A transação marca a 26ª alienação de ativos desde 2019 e reforça a estratégia de reciclagem de portfólio que já acumulou R$ 77,2 milhões em ganhos de capital para os cotistas brasileiros.
Detalhes da operação de venda
O RBVA11 alienou a totalidade de sua posição no empreendimento: 75 cotas de fração ideal do Shopping Iguatemi Faria Lima, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 2.232, em São Paulo. O valor de venda atingiu exatos R$ 98.184,00 por metro quadrado, 28,9% acima do custo de aquisição original.
A estrutura de pagamento foi acordada em quatro parcelas semestrais de R$ 1.500.000,00 cada, com a primeira já recebida pelo fundo em outubro de 2025 e a última prevista para abril de 2027. Essa modalidade de recebimento parcelado gerará entrada de caixa de aproximadamente R$ 4,7 milhões ao longo do período.
Cap rate e retorno da operação
O cap rate de venda ficou em 5,3% ao ano, calculado com base nas últimas 12 distribuições mensais de proventos do empreendimento. A Taxa Interna de Retorno (TIR) da operação atingiu 9,8% ao ano, equivalente a CDI + 0,3% ao ano durante o período de investimento.
Para os cotistas do RBVA11, o lucro de R$ 1.344.804,32 representa ganho de R$ 0,009 por cota. Este valor já está contemplado na projeção de distribuição mensal de R$ 0,09 por cota anunciada pela gestão Rio Bravo para o segundo semestre de 2025, dentro da fatia de ganhos extraordinários.
Histórico de vendas do RBVA11
A alienação da participação no Iguatemi Faria Lima é a terceira venda realizada pelo fundo em outubro de 2025. No início do mês, o RBVA11 vendeu dois imóveis locados à Caixa Econômica Federal (Barra Funda/SP e Nilo Peçanha/RJ) por R$ 13,5 milhões, gerando lucro de R$ 5,3 milhões. Em 21 de outubro, foi a vez do imóvel São Gonçalo Centro/RJ, locado ao Santander, ser alienado por R$ 8,1 milhões.
Desde o início da estratégia de reciclagem de portfólio em 2019, o RBVA11 já vendeu 26 ativos, totalizando R$ 253 milhões em transações. O lucro acumulado dessas operações atingiu R$ 77,2 milhões, demonstrando a capacidade da gestão em identificar momentos oportunos para desmobilização de ativos e captura de valor.
Impacto
A venda da participação no Iguatemi Faria Lima elimina uma posição que representava apenas 0,7% do ativo total do fundo, conforme dados de setembro de 2025. O RBVA11 mantinha também alocações estratégicas em outros FIIs de shopping (LASC11 e SHPH11), que juntas somavam 0,6% do portfólio.
Com a conclusão desta venda, o fundo concentra ainda mais seu foco em imóveis de varejo de rua, que representam 98,8% do ativo investido. A estratégia de diversificação setorial implementada desde 2018 reduziu significativamente a exposição ao setor bancário, que atualmente representa 24,9% do ativo total, ante os 26,5% antes das vendas de outubro.
O RBVA11 possui atualmente 80 imóveis em seu portfólio, distribuídos por 17 inquilinos diferentes em nove estados brasileiros. A região Sudeste concentra 86,8% da receita do fundo, com destaque para São Paulo (60%), Rio de Janeiro (16%) e Minas Gerais (10%).
Uso dos recursos ainda desconhecida
A gestão Rio Bravo não divulgou planos específicos para aplicação dos R$ 4,7 milhões que serão recebidos ao longo de 2025, 2026 e 2027. Historicamente, o fundo tem utilizado recursos de vendas tanto para novas aquisições quanto para amortização de sua alavancagem, que em agosto de 2025 representava 10,85% do patrimônio líquido.
O RBVA11 mantém três operações de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) com saldo devedor total de R$ 209,5 milhões em setembro de 2025, corrigidos por IPCA mais taxas entre 4,48% e 6,00% ao ano. A estrutura de pagamento mensal dessas dívidas está casada com os aluguéis recebidos dos inquilinos, minimizando riscos de descasamento.
Com patrimônio líquido de R$ 1,65 bilhão e 156.143.050 cotas emitidas, o RBVA11 fechou setembro de 2025 cotado a R$ 9,27 na B3, com dividend yield anualizado de 11,7% e volume médio diário negociado de R$ 2,9 milhões.
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