O JSRE11 segue sua trajetória de ocupação quase plena em setembro de 2025, com vacância física de apenas 2,1% e movimentações que podem reduzir esse índice para próximo de 1%. Mas enquanto os números operacionais impressionam, o fundo do Safra mantém uma postura conservadora nos dividendos.
Dividendos abaixo do potencial
O JSRE11 distribuiu exatos R$ 0,48 por cota em setembro de 2025 (data-base 30/09, pagamento em 14/10), mantendo o padrão que vem desde janeiro. Sobre a cotação de fechamento de R$ 61,96 em setembro, isso representa um dividend yield mensal de 0,77%, equivalente a 9,30% ao ano.
Chama atenção que o fundo gerou resultado de R$ 0,53 por cota no mês, o nono mês consecutivo em que o resultado supera a distribuição. No acumulado de 2025, o JSRE11 já produziu R$ 4,78 por cota contra R$ 4,32 distribuídos. Para um portfólio de 1.000 cotas, são R$ 480 mensais caindo na conta, quando o fundo poderia estar pagando próximo de R$ 520 sem comprometer sua saúde financeira.
O guidance do fundo prevê distribuição entre R$ 0,48 e R$ 0,56 por cota. Difícil não ver nessa margem de segurança uma oportunidade desperdiçada, especialmente considerando a consistência dos resultados.
Negociações avançadas no Rochaverá
A gestora reportou negociações avançadas para locação de dois conjuntos no Rochaverá, totalizando aproximadamente 857 m² (440 m² na torre Ebony e 417 m² na torre Marble). Isso representa cerca de 1% da área bruta locável (ABL) total do fundo de 121.938 m².
Se concretizadas, essas locações reduziriam a vacância física dos 2,1% atuais para próximo de 1,1%, praticamente zerada para um portfólio desse porte. No Tower Bridge, foi concluída a renovação de contrato com inquilina que ocupa 2.178 m² por mais 12 meses.
Curiosamente, enquanto o JSRE11 caminha para vacância quase zero, o fundo negocia com desconto de 39,5% sobre o valor patrimonial de R$ 102,05 (cotação de R$ 61,67 em 27/10/2025).
O peso do CRI Rochaverá: R$ 1,95 milhão em despesas financeiras
A demonstração de resultado de setembro revela onde mora o desafio do JSRE11: despesas financeiras de R$ 1,95 milhão no mês, referentes ao CRI Rochaverá. No acumulado de 2025, são R$ 16,1 milhões consumidos por essa operação, um CRI bullet (pagamento único no vencimento) de R$ 135 milhões emitido em fevereiro de 2024, com prazo de 5 anos e taxa de CDI + 2,6% ao ano.
Com a Selic em patamar elevado (acima de 11% ao ano em setembro de 2025), essa estrutura de dívida corrói resultado que poderia ir para o bolso dos cotistas. A receita imobiliária do mês foi de R$ 14 milhões, mas após despesas administrativas de R$ 1,15 milhão e as despesas financeiras do CRI, o resultado líquido cai para R$ 0,53 por cota.
Reajustes no horizonte
A receita imobiliária de R$ 14 milhões em setembro mantém-se consistente com a média dos últimos meses. O fundo tem 50% da receita com reajustes contratuais programados para o segundo semestre de 2025: 20% no terceiro trimestre e 33% no quarto trimestre.
A composição de reajustes mostra 76% dos contratos indexados ao IPCA e 24% ao IGP-M. Com o IPCA acumulado em 12 meses rodando próximo de 4,5% em setembro de 2025, os reajustes devem adicionar receita incremental nos próximos meses - outro argumento para eventual aumento de dividendos.
No Ed. Paulista, foi assinado contrato para locação de conjunto de 363 m² com a Keeggo, empresa de tecnologia, em espaço anteriormente ocupado pela Equinix. O valor de aluguel no novo contrato supera em 17% o praticado anteriormente, evidência de que a Avenida Paulista mantém poder de precificação mesmo com movimento de empresas para a região da Chucri Zaidan.
Portfólio concentrado em Lajes AAA
O patrimônio líquido de R$ 2,12 bilhões está 97,5% alocado em imóveis, com destaque para:
- Tower Bridge (Berrini): R$ 1,01 bilhão (47,7% do PL), vacância física de 2,5%
- Torres Marble e Ebony (Rochaverá): R$ 412,9 milhões (19,5% do PL), vacância de 4,8%
- Ed. Paulista: R$ 460 milhões (21,7% do PL), vacância zero
- Ed. WT Nações Unidas III: R$ 317,6 milhões (15% do PL), vacância zero
O fundo mantém R$ 32,5 milhões em LFT (1,5% do PL) e apenas R$ 10,3 milhões em outros FIIs (0,5% do PL). A alavancagem de 6,4% está sob controle, mas o custo dessa dívida em cenário de Selic elevada é o que separa o JSRE11 de distribuições mais generosas.
O que esperar
Os números sugerem que o JSRE11 poderia distribuir R$ 0,50 a R$ 0,52 por cota sem comprometer reservas. Com a cotação em R$ 62, isso elevaria o yield mensal para 0,83%, equivalente a 10% ao ano, patamar que tornaria o fundo significativamente mais competitivo frente a renda fixa e outros FIIs de lajes corporativas.
A gestora pode estar aguardando início do ciclo de queda da Selic (esperado para 2026) para aumentar distribuições, já que isso reduziria automaticamente as despesas financeiras do CRI. Mas para cotistas que veem resultado de R$ 0,53 sendo gerado mês após mês, a espera parece longa.
Com vacância caminhando para 1%, reajustes contratuais no radar e portfólio de qualidade AAA em localizações estratégicas de São Paulo, o JSRE11 tem todos os ingredientes para ser protagonista.
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