O primeiro relatório gerencial do IRIM11 após a incorporação do IRDM11 chegou. O fundo distribuiu R$ 0,89 por cota referente a dezembro, um número que parece robusto à primeira vista, mas que deve ser visto um pouco mais a fundo. A gestora Iridium foi transparente, o resultado efetivamente gerado pelos ativos foi de apenas R$ 0,66 por cota. Os R$ 0,23 de diferença foram de reserva acumulada, que foram integralmente distribuídos neste mês.
Afinal, o IRIM11 consegue sustentar dividendos atrativos ou estamos diante de um capítulo complicado do IRIM11?
Por que o resultado veio baixo
A gestora apontou dois fatores principais para o resultado de R$ 0,66 por cota, abaixo da média histórica do fundo.
O primeiro foi o IPCA de outubro, que veio em apenas 0,09%. Como a carteira do IRIM11 tem 78,5% do patrimônio alocado em CRIs, sendo 87,6% desses papéis indexados ao IPCA, uma inflação baixa significa menos correção monetária entrando no caixa. A taxa média da carteira de CRIs está em IPCA + 10,1%, o que parece atrativo, mas quando o indexador praticamente zera, o rendimento despenca.
O segundo fator foi o timing da incorporação. Quase a totalidade dos ativos do antigo IRDM11 foi integralizada apenas em 18 de novembro. Isso significa que o fundo não teve tempo suficiente para acumular correção monetária passível de distribuição. É como se você tivesse comprado um título no dia 25, que paga juros mensais, e esperasse receber o mês cheio no dia 30.
O impacto negativo da carteira de FIIs
Além dos CRIs, a carteira de fundos imobiliários também pesou negativamente no resultado. O relatório menciona que houve "impacto negativo no resultado da parcela investida em FIIs", detalhado em seção específica.
As movimentações do mês explicam parte dessa pressão. O fundo realizou vendas de diversos FIIs problemáticos, incluindo DEVA11, HCTR11, VSLH11 e TORD11, totalizando cerca de 0,22% do patrimônio líquido. Essas vendas, embora necessárias para a reciclagem da carteira, geraram pequenos prejuízos no curto prazo.
Outro fator foi a operação com o BTLG11. Em novembro, ativos foram integralizados no fundo de logística, mas o IRIM11 não recebeu os rendimentos desses ativos em dezembro. As cotas de BTLG recebidas em troca pagaram apenas o valor correspondente aos recibos. A gestora indica que essa situação será normalizada no rendimento de janeiro.
O que mudou nos preços médios dos FIIs problemáticos
Uma das principais vantagens da incorporação, muito discutida nas casas de análise, foi o reset dos preços médios da carteira de fundos imobiliários. Os números são expressivos.
O DEVA11, que tinha preço médio de R$ 101,34, agora está registrado a R$ 28,50. O HCTR11 caiu de R$ 119,27 para R$ 31,88. O TORD11, de R$ 62,81 para R$ 2,26. O VSLH11, de R$ 10,00 para R$ 2,35.
Essa mudança é crucial porque permite que a gestão venda esses ativos sem realizar prejuízos contábeis gigantescos. Como comentou uma analista em vídeo recente: "Agora é oportunidade e a gestão já começou a vender. Porque realmente estava de mãos atadas antes."
A carteira de FIIs representa 20,2% do patrimônio do fundo, com destaque para BTLG11 (4,39%), RBHY11 (3,42%), EZTB11 (2,23%) e TRXF11 (1,96%).
As operações criativas do mês
A gestão fez movimentações criativas. Duas operações envolveram trocas de ativos em ofertas primárias.
Na primeira, o fundo adquiriu posição de 2% do patrimônio em TRXF11, sendo metade integralizada em cotas do EZTB11 e metade em dinheiro. A lógica foi reduzir exposição ao EZTB11, um fundo de escritórios que não estava gerando rendimentos, e trocar por um ativo que paga dividendos recorrentes. Com o cenário de juros mais incerto para 2026, a gestão julgou adequado fazer essa troca.
Na segunda operação, o fundo adquiriu 0,67% do patrimônio em GARE11, integralizando através da venda de um CRI do Assaí. O CRI foi vendido a IPCA + 6,75%, enquanto o GARE11 oferece dividend yield de aproximadamente 11%. Além do aumento de remuneração, a venda do CRI gerou ganho de capital, já que a taxa de compra original era de IPCA + 8,9%.
O que esperar dos próximos meses
A gestora sinalizou na live de resultados que, no curto prazo, os cotistas podem esperar distribuições entre R$ 0,75 e R$ 0,80 por cota. Com a cotação atual em torno de R$ 69,00, isso representa um yield mensal entre 1,09% e 1,16%, ou aproximadamente 13% a 14% ao ano.
O fundo encerrou dezembro com patrimônio líquido de R$ 2,96 bilhões, 35,2 milhões de cotas e 226 mil cotistas. O valor patrimonial por cota está em R$ 84,14, o que coloca o P/VP atual em 0,82, um desconto de 18% sobre o patrimônio.
A carteira de CRIs problemáticos representa 5,95% do patrimônio, incluindo nomes como Bewiki, Starbucks (Southrock), Vila Jardim e Gramado Parks. O relatório trouxe atualizações sobre alguns desses casos: o CRI Southrock teve pagamento de valores retidos no fundo de reserva, devolvendo mais de R$ 11 milhões ao fundo. O CRI Aiz teve assembleia aprovada para quitação amigável mediante venda do ativo em garantia, com expectativa de recebimento nos próximos dois meses.
O termômetro da comunidade
Nos fóruns, as opiniões seguem divididas. Parte dos investidores vê o momento como oportunidade, dado o desconto sobre o valor patrimonial e o yield atrativo. Outros permanecem céticos, questionando a capacidade da gestão de entregar resultados consistentes após os problemas do passado.
A pressão para que a gestão se desfaça rapidamente dos FIIs problemáticos é evidente.
O próximo relatório, referente a janeiro, será o primeiro a mostrar um mês completo de operação pós-incorporação. Só então será possível começar a avaliar se o novo IRIM11 conseguirá entregar o que promete.
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