O fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11) anunciou em 1º de dezembro de 2025 a contratação de uma operação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no valor total de R$ 75 milhões. O dinheiro será usado para financiar a expansão do galpão "HSI Log. BTS Meli", localizado na região metropolitana de Curitiba e ocupado pelo Mercado Livre.
Para quem acompanha o fundo, a notícia não chega a ser surpresa. O exercício do direito de expansão pelo Mercado Livre já havia sido comunicado anteriormente, e a gestora vinha sinalizando que precisaria de recursos para tocar a obra. A dúvida era como viriam esses recursos, e agora temos a resposta: mais dívida.
Como funciona a nova operação
A emissão foi estruturada em duas séries. A primeira, de R$ 50 milhões, já foi integralizada. A segunda, de R$ 25 milhões, tem previsão de integralização até o último dia útil de abril de 2026, podendo ser antecipada com aviso de 10 dias úteis.
As taxas ficaram em CDI + 1,90% ao ano para a primeira série e CDI + 1,85% ao ano para a segunda. Considerando a Selic atual em patamares elevados, estamos falando de um custo de financiamento relevante. Há carência de 3 meses para pagamento de juros em ambas as séries, e a amortização do principal será "bullet", ou seja, paga integralmente no vencimento.
O lastro da operação são os créditos do próprio contrato de locação Built-to-Suit com o Mercado Livre, que vai até julho de 2035. É uma estrutura comum em operações desse tipo: o fundo usa a receita futura do aluguel para garantir a dívida.
O que muda no nível de alavancagem
A gestora estima que o índice de alavancagem líquido do fundo saia de 19,5% para cerca de 20,4% após a operação. Parece pouco, mas vale contextualizar: o fundo já carregava cerca de R$ 355 milhões em obrigações antes dessa nova captação.
Um ponto que a gestora faz questão de destacar é que o galpão do Mercado Livre ainda está registrado na contabilidade pelo custo de construção. Após a conclusão da expansão, um novo laudo de avaliação será elaborado. A expectativa é que esse laudo reflita uma valorização significativa do ativo, o que reduziria o índice de alavancagem no papel.
A expansão em números
O projeto prevê adicionar cerca de 11 mil m² de área bruta locável ao galpão, que passará a ter aproximadamente 103,6 mil m² no total. A obra deve começar no início de 2026 e levar cerca de 9 meses para ser concluída.
Considerando a participação do HSLG11 no ativo (56,18%), o investimento total estimado é de R$ 216 milhões. A gestora projeta um yield on cost de 11,8%, número que parece atrativo, mas que, como ela mesma ressalta, não configura garantia de rentabilidade.
O fato relevante traz uma análise de sensibilidade interessante: caso o fundo vendesse o imóvel após 48 meses com um cap rate de saída de 8%, o ganho de capital seria de aproximadamente R$ 107 milhões. É um cenário otimista, mas ilustra o potencial de valorização que a gestão enxerga.
Impacto nos dividendos
Junto com o anúncio da nova dívida, a gestora atualizou o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2026. A faixa agora é de R$ 0,72 a R$ 0,76 por cota, uma leve elevação no piso em relação ao guidance anterior (que era de R$ 0,70 a R$ 0,76).
O fundo vem em trajetória de aumento de dividendos: distribuiu R$ 0,68 em setembro, R$ 0,70 em outubro e R$ 0,72 em novembro. Para quem tem 1.000 cotas, a diferença entre o piso antigo e o novo representa cerca de R$ 20 a mais por mês.
O que ficar de olho
A operação faz sentido do ponto de vista estratégico: o Mercado Livre é um locatário de primeira linha, o contrato é atípico e de longo prazo, e a expansão atende a uma demanda real do inquilino. O yield on cost projetado de 11,8% é competitivo.
Por outro lado, o fundo segue negociando com desconto de cerca de 17% sobre o valor patrimonial (cota a R$ 91,16 contra VP de R$ 110,00). Isso dificulta eventuais emissões de cotas e limita as opções de captação. A escolha por mais dívida, nesse contexto, era quase inevitável.
O investidor atento vai acompanhar dois pontos nos próximos meses: a evolução da obra e, principalmente, o novo laudo de avaliação após a conclusão. Se a valorização projetada se confirmar, o fundo ganha fôlego. Se não, a alavancagem pode começar a pesar mais do que o confortável.
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