O Pátria Renda Urbana FII anunciou na véspera do Natal a venda de mais um imóvel do portfólio, enquanto cotistas aguardam os detalhes da sexta emissão de cotas aprovada em assembleia. O fundo, que encerrou novembro com 100 ativos e vacância praticamente inexistente, segue em ritmo de cruzeiro, mas algumas questões dividem a atenção dos investidores.
A venda da Pernambucanas Araguari
Em 23 de dezembro de 2025, o HGRU11 formalizou a venda do imóvel localizado na Rua Rui Barbosa, 226, em Araguari (MG), ocupado pela Pernambucanas. O ativo de 1.414 m² foi adquirido em novembro de 2020 por um investimento total de R$ 8,43 milhões, considerando preço de aquisição, custos e benfeitorias.
O preço de venda ficou em R$ 10,2 milhões, o que representa um ganho de 20,93% sobre o valor investido. Em termos de metro quadrado, o fundo comprou a R$ 5.964,50/m² e vendeu a R$ 7.212,56/m². O lucro em regime de caixa totaliza R$ 1,76 milhão, equivalente a R$ 0,08 por cota.
O pagamento será parcelado: R$ 200 mil já foram recebidos como sinal, seguidos de R$ 4 milhões em maio de 2026, R$ 2 milhões em outubro de 2026 e os R$ 4 milhões restantes em outubro de 2027. As parcelas serão corrigidas pelo IPCA mais 4,5% ao ano, o que adiciona uma camada de proteção inflacionária ao recebimento.
Um detalhe: com o início do recebimento das parcelas, o fundo passa a repassar proporcionalmente ao comprador o aluguel do imóvel, que era de R$ 63.052,22 mensais. Isso representa R$ 0,002 por cota, um valor marginal na receita total.
Os números de novembro
O relatório gerencial de novembro mostra um fundo operando com estabilidade. A receita total foi de R$ 1,14 por cota, mas o resultado distribuível ficou em R$ 0,87. A diferença para os R$ 0,95 distribuídos veio da reserva acumulada, que caiu de R$ 1,27 para R$ 1,19 por cota.
Parte dessa receita incluiu R$ 0,06 por cota referentes à primeira parcela da venda da Pernambucanas Campo Mourão, concluída anteriormente. Sem esse ganho não recorrente, o resultado teria sido de R$ 0,81 por cota.
A vacância física permanece em 0,8%, concentrada no empreendimento Dutra 107. O prazo médio dos contratos (WALE) está em 9,6 anos, com 81% dos contratos sendo atípicos e 99% indexados ao IPCA. São números que transmitem previsibilidade.
O patrimônio líquido está em R$ 2,98 bilhões, com cota patrimonial de R$ 128,17. No mercado, a cota fechou dezembro na casa dos R$ 126,60, negociando a 0,99 do valor patrimonial. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 10,03%.
A expectativa em torno da sexta emissão
Os cotistas aprovaram com 93,13% dos votos a realização da sexta emissão de cotas, que pode captar até R$ 2 bilhões inicialmente, com possibilidade de lote adicional. Se a captação for integral, o patrimônio do fundo pode saltar dos atuais R$ 3 bilhões para R$ 5 bilhões.
A emissão será destinada ao público em geral, com preço baseado no valor patrimonial acrescido de taxa de até 2,9%. Na prática, isso significa que o preço de emissão deve ficar acima da cotação atual de mercado.
Nos fóruns e canais de análise, a conclusão é quase unânime: para quem quer aumentar posição, comprar no mercado secundário faz mais sentido do que esperar a emissão. "Não vale a pena participar da emissão pelo motivo financeiro, você não tem desconto hoje no valor da cota", observou um investidor.
A curiosidade maior está no pipeline de aquisições. O mercado de renda urbana tem visto movimentações intensas, com fundos como TRXF e MXRF comprando ativos na faixa de R$ 5.400 a R$ 5.500 por metro quadrado. O HGRU11 negocia seu portfólio a R$ 4.561,90/m² em média, o que sugere espaço para aquisições que agreguem valor.
O que esperar dos dividendos de dezembro
Uma dúvida recorrente entre cotistas é se haverá distribuição extraordinária no fechamento do semestre, como ocorreu em junho, quando o fundo pagou R$ 1,55 por cota.
A leitura predominante entre analistas é de cautela. "Não acredito que vai ter porrada de final de semestre aqui nesse produto", comentou um analista em seu acompanhamento mensal. Outro reforçou: "Eu acho muito difícil que o HGRU vá distribuir mais do que os 95 centavos. Se distribuir, vai para R$ 1,10, R$ 1,20."
O resultado recorrente do fundo está abaixo do patamar de distribuição atual. Sem eventos extraordinários relevantes em dezembro, a tendência é de manutenção dos R$ 0,95 ou, no máximo, um pequeno adicional.
Obra concluída e situação da vacância
O empreendimento Passeio Dutra, que vinha em desenvolvimento, foi concluído em novembro. As áreas comuns estão liberadas para o público, com exceção do espaço pet, ainda em finalização. A expectativa é que a locação das áreas vagas comece a gerar receita nos próximos meses.
A única pendência operacional relevante é a devolução da loja Mineirão Rio Branco, em processo de adequação. A gestão já está em fase de minuta contratual com um novo interessado na área, com expectativa de conclusão nas próximas semanas.
O contexto de um fundo em transformação
O HGRU11 acumula rentabilidade de 18,7% em 2025 e 159,7% desde o início das negociações, superando tanto o IFIX quanto o CDI. A gestão do Pátria, que assumiu o fundo após a incorporação da CSHG, mantém a estratégia de reciclagem de portfólio, vendendo ativos com lucro e preparando o terreno para novas aquisições.
Com a emissão aprovada e a venda de Araguari formalizada, o fundo entra em 2026 com caixa reforçado e mandato para crescer. Para os 225 mil cotistas, o próximo capítulo será acompanhar que tipo de ativos a gestão conseguirá adicionar ao portfólio e se a diluição da emissão será compensada pela qualidade das novas aquisições.
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