O HGRU11 concluiu em 23 de outubro de 2025 a venda de um imóvel comercial em Machado, Minas Gerais, gerando um lucro de R$ 1,07 milhão para o fundo, equivalente a aproximadamente R$ 0,05 por cota. A operação representa uma valorização de 19% sobre o valor investido e marca mais um movimento de reciclagem de portfólio da gestão Pátria Investimentos no fundo brasileiro de renda urbana.
Detalhes da transação
O imóvel vendido, localizado na Praça Antônio Carlos, nº 190, possui 1.007 m² de área bruta locável. Adquirido originalmente em 6 de novembro de 2020, o investimento total do HGRU11 no ativo (incluindo custos de aquisição, transação e benfeitorias) somou exatos R$ 5.628.879,42, ou R$ 5.585,76/m².
O preço de venda fechou em R$ 6.700.000,00 (R$ 6.648,67/m²), gerando um lucro em regime de caixa de R$ 1.071.120,58. Para cotistas com 1.000 cotas, isso representa aproximadamente R$ 50 em ganho de capital, valor que pode ser distribuído como rendimento extraordinário nos próximos meses, seguindo o padrão histórico do fundo.
Chama atenção que o preço negociado ficou 57,7% acima do valor de laudo de 2024 e 55,8% superior ao laudo de 2023. Difícil não ver nessa diferença uma janela de oportunidade que a gestora soube aproveitar, especialmente considerando que a taxa interna de retorno anualizada da operação atingiu 12%, superando confortavelmente o CDI do período.
Impacto na receita recorrente
A partir de 23 de outubro, o HGRU11 deixa de receber o aluguel mensal de R$ 41.975,40 referente ao imóvel, equivalente a aproximadamente R$ 0,002 por cota. Parece pouco? É porque realmente é. Para um portfólio que distribui R$ 0,95 mensais por cota (dados de setembro de 2025), essa perda representa apenas 0,2% da receita.
O contexto importa: segundo o relatório gerencial de setembro de 2025, o HGRU11 mantém uma vacância física de apenas 0,8% em um portfólio de 102 ativos com 602.415 m² de ABL. O prazo médio remanescente dos contratos (WALE) é de 9,7 anos, e 82% dos contratos são atípicos - aqueles de longo prazo que garantem previsibilidade.
Com patrimônio líquido de R$ 2,98 bilhões e valor patrimonial por cota de R$ 128,16 (dados de 30 de setembro de 2025), o fundo opera com alavancagem de apenas 5,8%. A perda de R$ 0,002/cota em receita mensal é facilmente absorvida pela robustez do portfólio, e o ganho de capital de R$ 0,05/cota mais do que compensa no curto prazo.
Estratégia de reciclagem
O timing da venda merece atenção. Enquanto a Selic brasileira se mantém em 15% ao ano (dado de setembro de 2025) e o mercado de FIIs negocia com desconto médio sobre valor patrimonial, o HGRU11 conseguiu vender um ativo por valor 19% superior ao investido e quase 58% acima do laudo mais recente.
Para quem acompanha o setor há alguns anos, esse tipo de operação demonstra gestão ativa de portfólio. O imóvel em Machado representa 0,15% do valor patrimonial do fundo (conforme tabela de ativos do relatório de setembro), pequeno o suficiente para não comprometer a estrutura, mas relevante o bastante para gerar valor quando bem negociado.
Curiosamente, enquanto o HGRU11 realizava essa venda, o fundo mantinha em desenvolvimento o Passeio Dutra, obra que atingiu 98,6% de avanço físico em setembro com conclusão prevista para meados de outubro de 2025. Ou seja: recicla ativos menores e maduros enquanto desenvolve novos projetos.
O que vem
O HGRU11 informou que detalhes adicionais sobre a transação serão abordados no próximo relatório gerencial. Historicamente, o fundo distribui ganhos de capital como rendimentos extraordinários, foi assim em dezembro de 2024 (R$ 1,90/cota) e junho de 2025 (R$ 1,55/cota).
A gestão também segue acompanhando a devolução da Loja Mineirão Rio Branco e a revisão de aluguéis de seis lojas do grupo DMA, cujos valores estavam defasados em relação ao mercado. São movimentações que demonstram gestão ativa, mas sem grandes sobressaltos, característica que define o HGRU11.
Para cotistas que buscam previsibilidade em tempos de Selic a 15%, o fundo continua entregando: vacância baixa, contratos longos, alavancagem controlada e gestão que sabe quando realizar lucros. Em um mercado volátil, isso vale ouro.
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