O Pátria Renda Urbana (HGRU11) encerrou setembro com resultados que reforçam sua trajetória de estabilidade, mesmo diante da recente mudança de gestão. Com cota negociada próxima ao valor patrimonial e vacância mínima, o fundo segue como referência no segmento de renda urbana, mas levanta questões sobre a sustentabilidade do atual patamar de distribuição.
Números que impressionam
O fundo fechou setembro com patrimônio líquido de R$ 3 bilhões e cota patrimonial de R$ 128,16. No mercado secundário, as cotas oscilaram em torno de R$ 126,91, representando um desconto modesto de apenas 1% sobre o valor patrimonial. Essa proximidade entre preço de mercado e valor contábil sinaliza confiança dos investidores na qualidade dos ativos.
A liquidez média diária atingiu R$ 4,3 milhões em setembro, um salto expressivo em relação aos R$ 3 milhões registrados em agosto. Esse aumento no volume negociado pode estar relacionado tanto ao bom momento do mercado de fundos imobiliários quanto à atenção dos investidores sobre os primeiros meses sob nova gestão.
Distribuição generosa, mas não totalmente recorrente
O HGRU11 manteve o rendimento mensal de R$ 0,95 por cota, estabelecido como novo patamar desde julho. Sobre a cota atual, isso representa um dividend yield de 9% ao ano, atrativo em qualquer cenário. Porém, uma análise mais cuidadosa revela nuances importantes.
Em setembro, o resultado distribuível foi de R$ 0,83 por cota, enquanto a distribuição efetiva alcançou R$ 0,95. A diferença de R$ 0,12 foi coberta pela reserva acumulada do fundo, que agora está em R$ 0,85 por cota. Esse movimento de utilizar reservas não é novidade, mas vem se repetindo nos últimos meses.
Vale destacar que parte da receita do fundo tem origem em vendas de ativos. Em agosto, por exemplo, a primeira parcela da venda da loja Pernambucanas de Poços de Caldas contribuiu com R$ 0,06 por cota. Ainda restam duas parcelas dessa transação, que serão recebidas em 12 e 24 meses, corrigidas pelo IPCA.
Portfólio estável e bem localizado
A carteira do HGRU11 permanece praticamente inalterada, com 102 imóveis distribuídos por 16 estados e mais de 602 mil m² de área bruta locável. A vacância física se mantém em apenas 0,8%, um dos menores índices do mercado de fundos imobiliários.
A distribuição setorial mostra concentração em varejo alimentício (54%), seguido por educacional (25%) e varejo vestuário (17%). Entre os inquilinos, Carrefour (24%) e Assaí (23%) lideram, seguidos por Pernambucanas (17%) e YDUQS (13%). Essa diversificação entre locatários de primeira linha oferece segurança adicional ao portfólio.
Um ponto de atenção é a devolução prevista da Loja Mineirão Rio Branco, que deve ocorrer nos próximos meses após obras de adequação. Paralelamente, a gestão trabalha na revisão de aluguéis de seis lojas do grupo DMA, atualmente defasados em relação ao mercado.
Passeio Dutra: a obra que não termina
O desenvolvimento do Passeio Dutra, projeto de revitalização de área comercial, alcançou 98,6% de avanço físico em setembro. Apesar da proximidade da conclusão, a inauguração foi novamente adiada, agora para meados de outubro.
Os atrasos sucessivos se devem a ajustes em acabamentos, instalação de comunicação visual e aplicação de piso emborrachado nas áreas de lazer. Embora compreensíveis do ponto de vista técnico, esses adiamentos geram expectativa sobre quando o ativo começará efetivamente a contribuir para a receita do fundo.
Estrutura financeira confortável
A alavancagem do HGRU11 permanece em níveis conservadores, representando 5,8% do patrimônio líquido. O fundo possui R$ 395 milhões em obrigações por aquisição de imóveis, sendo R$ 129 milhões com vencimento nos próximos 12 meses.
Essa estrutura de passivo é equilibrada por R$ 156 milhões em parcelas a receber de vendas de ativos, além de R$ 118 milhões em LCIs e R$ 272 milhões em CRIs. Ou seja, o fundo tem recursos suficientes para honrar seus compromissos sem pressão sobre o fluxo de caixa operacional.
As dívidas são majoritariamente indexadas ao IPCA, com taxas que variam entre 4,9% e 6,5% ao ano. Em um cenário de Selic elevada, essas condições são vantajosas e não justificam amortização antecipada, especialmente considerando as multas contratuais.
A nova gestão
O HGRU11 foi um dos fundos de melhor performance histórica do mercado, com retorno médio de 14% ao ano desde o início. Esse desempenho superior ao IFIX e ao CDI foi resultado de uma gestão ativa e eficiente da Crédit Suisse Hedging-Griffo.
Com a transição para a Pátria Investimentos, a questão que paira sobre o fundo é: será possível manter esse padrão de excelência? Os primeiros meses sob nova gestão não trouxeram mudanças drásticas, o que pode ser interpretado tanto como continuidade positiva quanto como falta de iniciativas transformadoras.
A venda da Pernambucanas de Poços de Caldas, por exemplo, gerou lucro de 22,8% sobre o investimento, mas com TIR (taxa interna de retorno) considerada baixa por alguns analistas. Esse tipo de decisão será observado de perto pelos cotistas nos próximos trimestres.
Cenário macro favorável, mas com ressalvas
O relatório de setembro destaca que o IFIX subiu 3,3% no mês, puxado principalmente pelos fundos de tijolo (+4,3%). Esse movimento foi impulsionado por expectativas de alternância política, queda nas projeções de inflação e possível início do ciclo de cortes de juros nos Estados Unidos.
Para o HGRU11, esse cenário é duplamente positivo: fundos de tijolo bem localizados tendem a se beneficiar de ambiente macroeconômico mais favorável, e a proximidade entre cota de mercado e valor patrimonial sugere que há espaço para valorização caso o otimismo se confirme.
Vale a pena investir?
O HGRU11 apresenta fundamentos sólidos: portfólio diversificado, vacância baixa, locatários de qualidade e estrutura financeira equilibrada. O dividend yield de 9% ao ano é atrativo, especialmente para investidores que buscam renda mensal.
É preciso ter clareza de que parte dessa distribuição não é totalmente recorrente. O fundo vem utilizando reservas e receitas de vendas de ativos para manter o patamar de R$ 0,95 mensais. Isso não é necessariamente ruim, mas exige acompanhamento.
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