O maior fundo de logística da B3 está em ritmo acelerado de expansão. Em menos de uma semana, o HGLG11 divulgou fatos relevantes anunciando a compra de novos galpões logísticos por aproximadamente R$ 1,9 bilhão, adicionando mais de 534 mil m² de área bruta locável ao portfólio. Para quem acompanha o fundo, a pergunta que fica é: o que isso significa na prática para o cotista?
O que foi comprado e de quem
As aquisições ocorreram em ondas ao longo de novembro, culminando em dois grandes pacotes no final do mês. Abaixo, detalhamos os ativos que passam a integrar ou expandir o portfólio do fundo:
1. O Pacote "Ex-VILG11" e Diversificação (26 de novembro)
Esta trancha somou R$ 850,7 milhões (Cap Rate de 9,2%) e trouxe ativos performados em praças logísticas consolidadas:
- Porto Canoa Log (Serra, ES): 100% do ativo com 95.020 m² de ABL. Locatários principais: O Boticário e Unilog Express.
- Fernão Dias Business Park (Extrema, MG): 100% do ativo com 58.017 m² de ABL. Locatário principal: Netshoes (Grupo Magalu).
- Betim Business Park (Betim, MG): Aquisição de 72% do ativo, correspondendo a 31.944 m² para o fundo. Locatário principal: Ypê.
- CD Privalia (Extrema, MG): 100% do ativo com 26.773 m² de ABL. Contrato atípico com a Privalia.
- Parque Logístico Osasco (Osasco, SP): 100% do ativo com 23.705 m² de ABL. Inquilinos: Track & Field e Diebold.
2. O Pacote "Raio 30km de SP" (27 de novembro)
Focado em ativos de alta qualidade técnica e proximidade com a capital paulista, esta aquisição somou R$ 807,9 milhões (Cap Rate de 8,3%):
- Parque Logístico Guarulhos (Guarulhos, SP): Ativo "Triple A" com 105.638 m² de ABL, próximo ao aeroporto. Atualmente com 25% de ocupação (Tecfil), contando com Renda Mínima Garantida (RMG) por 24 meses.
- Galpão Embu (Embu das Artes, SP): 39.475 m² de ABL, 100% locado. Principais inquilinos: Total Química e Kingstar.
- Galpão Parque Novo Mundo (São Paulo, SP): Localização privilegiada na capital (Dutra). 34.337 m² de ABL, 100% locado para a Mira Transportes (contrato atípico até 2031).
3. Movimentações do Início de Novembro
Para compor o volume total de investimentos do mês, o fundo também realizou movimentos estratégicos no início de novembro (aprox. R$ 281 milhões):
- CLCR Log (Cariacica, ES): Compra de 50% do complexo (R$ 207,8 milhões), incluindo galpões performados e expansões BTS para a Arezzo.
- Aumento de Participação: Aquisição das frações remanescentes do HGLG Itupeva G300 (SP) e HGLG Simões Filho G100 (BA), além de aumento de participação no Cone G06 (PE) para 90%.
Como o fundo está pagando
A estrutura de pagamento dessas aquisições segue um padrão que tem se tornado comum no mercado de FIIs: a maior parte foi quitada via compensação de cotas da 10ª emissão do HGLG11. Dos R$ 1,66 bilhão em compromissos financeiros das grandes aquisições, cerca de R$ 1 bilhão foi pago dessa forma, sem impacto imediato no caixa do fundo.
O restante será parcelado ao longo dos próximos dois anos, com correção de 8% ao ano ou pelo IPCA. O fundo também assumiu dívidas das SPEs vendedoras, totalizando aproximadamente R$ 220 milhões em CRIs vinculados aos imóveis.
O que os números mostram sobre a qualidade dos ativos
Os preços pagos variaram conforme a localização e qualidade dos galpões. O portfólio vindo do VILG11/Pátria (Pacote 1) saiu por R$ 3.613/m², enquanto os ativos paulistas (Pacote 2) custaram R$ 4.501/m². A diferença reflete a escassez de galpões no raio de 30 km de São Paulo, onde a vacância está em apenas 7% e os aluguéis chegam a R$ 38/m².
Nos fóruns de investidores, a reação foi majoritariamente positiva. Um comentário resumiu bem o sentimento: "Aleluia comprando galpão no raio de 30km de SP". A preocupação mais recorrente foi com a exposição a Extrema, município mineiro que pode perder vantagens tributárias com a reforma tributária prevista para 2032.
O que ficar de olho daqui para frente
O HGLG11 está se consolidando como um gigante do setor logístico brasileiro, com patrimônio líquido caminhando para R$ 7 bilhões após a conclusão da 10ª emissão. Para o cotista, os próximos meses serão decisivos para avaliar se a gestão conseguirá locar os espaços vagos, especialmente o galpão de Guarulhos, e se os cap rates prometidos se confirmarão na prática. A alavancagem do fundo, atualmente na casa dos 12%, também merece atenção, embora a gestão projete redução gradual nos próximos anos.
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