O HGLG11, um dos maiores fundos imobiliários de logística do Brasil, comunicou ao mercado a aquisição de 50% de um condomínio logístico em Cariacica (ES) por R$ 207,8 milhões. O movimento, datado de 04 de novembro de 2025, marca a entrada do fundo no Espírito Santo e deve adicionar uma receita de aproximadamente R$ 0,04 por cota.
Os detalhes da aquisição em Cariacica
A transação envolve a compra de metade do condomínio logístico CLCRLog. O pacote adquirido pelo HGLG11 é composto por ativos em diferentes estágios:
- Galpões Performados: Dois galpões já operacionais, somando 83.780 m² de área bruta locável (ABL), ocupados por inquilinos como Arezzo, Whirpool e Suzano.
- Expansão em Andamento: Uma área total de 29.580 m², dividida em um módulo built-to-suit (BTS) para a Arezzo (13.941 m²) com entrega prevista para novembro de 2025, e um módulo especulativo (15.639 m²) a ser finalizado em dezembro de 2025.
O valor final da aquisição foi ajustado para R$ 207.807.226,62, o que corresponde a um custo de R$ 3.676,12 por metro quadrado de ABL adquirida.
Uma forma de pagamento inteligente para o HGLG11
Em vez de um desembolso de caixa, o pagamento foi realizado por meio da compensação de créditos. Na prática, o vendedor subscreveu 1.281.021 cotas da 10ª Emissão do HGLG11, utilizando o valor da venda para pagar por elas.
Essa estrutura é estratégica, pois permite que o fundo realize uma aquisição relevante sem consumir seu caixa, que pode ser direcionado para outras oportunidades ou para a gestão de seu passivo. Para o vendedor, representa uma troca de um ativo imobiliário direto por uma participação em um dos FIIs mais líquidos da B3.
Impacto nos rendimentos e garantias
A nova aquisição adiciona uma receita mensal total de R$ 1.503.468,94 ao fundo, o que equivale a um valor de R$ 26,70/m². Esse montante, segundo o fato relevante, representa um acréscimo de aproximadamente R$ 0,04 por cota, com base na quantidade de 33.787.575 cotas pré-emissão.
Para mitigar riscos, a transação inclui mecanismos de Renda Mínima Garantida (RMG):
- RMG Locação: Uma garantia de R$ 1.292.342,17 mensais sobre os contratos já vigentes.
- RMG Especulativo: Uma garantia de R$ 211.126,77 mensais para o módulo em desenvolvimento, válida por 12 meses após a conclusão da obra.
A gestão estima um Cap Rate de 8,7% ao ano para o primeiro ano da operação, um patamar interessante no atual cenário econômico brasileiro.
Por que o Espírito Santo?
A aquisição posiciona o HGLG11 em uma nova praça logística. O mercado do Espírito Santo, segundo a tese de investimento, possui mais de 2,2 milhões de m² de ABL e uma taxa de vacância estável em torno de 4,3%, mesmo com o aumento da oferta. Os preços de locação na região, variando de R$ 20/m² a R$ 27/m², são competitivos.
Além disso, os contratos do novo ativo possuem um prazo médio de vencimento (WALE) de 7,0 anos, reforçando a previsibilidade de receita e a qualidade do portfólio. A transação demonstra a gestão ativa do fundo em buscar crescimento e diversificação geográfica em mercados com bons fundamentos.
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