Se você é cotista do HGBS11 e viu a notícia sobre a queda de 5,90% no valor patrimonial da cota, provavelmente sentiu aquele frio na barriga. Afinal, estamos falando de um dos maiores fundos de shopping centers do Brasil, com patrimônio de quase R$ 2,8 bilhões. A boa notícia é que essa queda não significa que os shoppings do fundo estão vazios ou que algo deu errado na operação. A explicação está em um lugar que afeta todos os investidores brasileiros: a taxa de juros.
O que aconteceu com os imóveis do fundo
No dia 5 de dezembro de 2025, a Hedge Investments comunicou aos cotistas que os imóveis do HGBS11 foram reavaliados a valor de mercado, conforme exige a Instrução CVM 516. As empresas responsáveis pela avaliação foram CBRE, Cushman & Wakefield e Capright, três das maiores consultorias do setor imobiliário.
O resultado: os imóveis agora valem 7,19% menos do que o valor contábil anterior. Na prática, isso se traduz em uma variação negativa de aproximadamente 5,90% no valor patrimonial por cota. Antes da reavaliação, o VP estava em R$ 21,67. Com o ajuste, o novo patamar deve ficar próximo de R$ 20,39.
Por que a Selic de 15% derrubou o valor dos shoppings
A avaliação de imóveis comerciais não considera apenas tijolos, cimento e localização. O método utilizado é o fluxo de caixa descontado, que projeta toda a receita futura do imóvel e traz esse valor para o presente usando uma taxa de desconto.
E qual é essa taxa? Ela está diretamente ligada aos juros de mercado. Com a Selic caminhando para 15% ao ano, os avaliadores precisam usar taxas de desconto mais altas. Resultado: o mesmo shopping, gerando a mesma receita de aluguel, passa a valer menos no papel.
Os números do laudo mostram essa mudança claramente. A taxa de desconto média subiu de 9,85% em 2024 para 10,39% em 2025. Já a taxa de capitalização média passou de 9,07% para 9,70%. Pode parecer pouco, mas em um portfólio de mais de R$ 2,2 bilhões em imóveis acabados, cada ponto percentual representa centenas de milhões de reais.
O que analistas e a comunidade estão dizendo
Alguns cotistas ficaram preocupados com a magnitude da queda, enquanto outros enxergam o momento como oportunidade. Um ponto levantado por investidores mais experientes é que esse tipo de ajuste é "uma análise muito simplista" quando olhado isoladamente, sendo necessário avaliar a gestão e os ativos como um todo.
Entre os analistas, o consenso é que a queda reflete mais o pessimismo do cenário macroeconômico do que problemas específicos do fundo. Como destacou um especialista do setor, "aqui é um misto de pessimismo maior do avaliador, com o próprio aumento da taxa de juros". A expectativa é que, quando os juros começarem a cair, veremos o movimento contrário, com variações positivas no valor patrimonial.
Um comentarista do mercado observou que a queda de 5,90% no HGBS11 foi mais acentuada do que em outros fundos de tijolo reavaliados recentemente, onde os ajustes ficaram na faixa de 1% a 2%. Parte dessa diferença pode estar relacionada à troca de avaliadores, já que a regulamentação exige rodízio a cada dois anos.
O que muda para quem tem cotas
Na prática, o cotista que comprou HGBS11 a R$ 20,08 (cotação de 13 de dezembro) agora está pagando 0,93 vezes o valor patrimonial ajustado. Isso significa um desconto de cerca de 7% em relação ao VP. Para quem já tinha posição, o patrimônio "no papel" diminuiu, mas os rendimentos mensais continuam os mesmos.
O fundo vem distribuindo R$ 0,15 por cota mensalmente, o que representa um dividend yield de 9,31% ao ano considerando o preço atual. Essa distribuição não foi afetada pela reavaliação, já que os shoppings continuam operando e gerando receita normalmente.
Os próximos meses
A grande questão agora é o rumo da política monetária. Enquanto a Selic permanecer em patamares elevados, os laudos de avaliação continuarão pressionados. Por outro lado, qualquer sinalização de corte de juros tende a reverter esse cenário, trazendo valorização patrimonial.
A queda no VP não significa que os shoppings do HGBS11 perderam inquilinos ou que a gestão errou. É o reflexo matemático de um ambiente de juros altos que afeta todo o mercado imobiliário brasileiro. Quem entende essa dinâmica consegue separar ruído de fundamento e tomar decisões mais informadas sobre sua carteira.
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