O GGRC11 acaba de anunciar a venda dos galpões de Santa Bárbara d'Oeste, locados à problemática Covolan, por R$ 94,98 milhões. A operação, divulgada em fato relevante nesta quinta-feira (5 de dezembro), deve gerar um lucro estimado de R$ 21 milhões ao fundo, equivalente a R$ 0,098 por cota. Para os mais de 208 mil cotistas que acompanharam de perto a novela da inadimplência da locatária têxtil, a notícia representa o fechamento de um capítulo que gerou muita dor de cabeça.
O que foi vendido e como será pago
Os imóveis em questão são os galpões registrados nas matrículas 63.252, 63.253, 63.254 e 69.569, localizados em Santa Bárbara d'Oeste, no interior de São Paulo. Com área construída de 38.131,93 m² em um terreno de 85.613,48 m², os galpões estavam avaliados contabilmente em R$ 67,73 milhões, segundo o último laudo da Consult Soluções Patrimoniais.
O pagamento será parcelado em três etapas: uma parcela sinal de aproximadamente 3% do valor total, dividida em três pagamentos entre janeiro e março de 2026; 58 parcelas mensais de R$ 730 mil a partir de abril de 2026, representando 44% do preço; e 11 parcelas semestrais que somam os 53% restantes. Todos os valores serão corrigidos pelo IPCA.
O histórico conturbado com a Covolan
A Covolan Indústria Têxtil se tornou uma das maiores dores de cabeça do GGRC11. A empresa entrou em recuperação judicial e deixou de pagar aluguéis desde agosto de 2021, gerando uma série de ações judiciais que incluem cobrança de aluguéis, ação de despejo e até investigação de possível fraude contra credores.
No relatório de outubro, a gestora Zagros havia informado uma redução na provisão para devedores duvidosos (PDD) relacionada à Covolan, de R$ 4,22 milhões para R$ 2,49 milhões. A revisão foi feita após auditoria independente considerar os depósitos judiciais já efetuados e a ausência de descontos no plano de recuperação judicial aprovado.
Um ponto importante que o fato relevante esclarece: os valores devidos pela Covolan ao fundo, classificados no âmbito da recuperação judicial, permanecem integralmente devidos e deverão ser pagos nos termos do plano aprovado. Ou seja, o GGRC11 vende o imóvel, mas não abre mão do que a locatária ainda deve.
O que muda para o cotista
O lucro estimado de R$ 21 milhões será reconhecido conforme a entrada dos pagamentos, seguindo as normas contábeis para fundos imobiliários. Na prática, isso significa que o impacto nos rendimentos será diluído ao longo do tempo, não concentrado em uma única distribuição.
Enquanto as condições suspensivas do contrato não forem cumpridas, incluindo o pagamento integral da parcela sinal, o fundo continua recebendo os aluguéis previstos no contrato de locação vigente. A escritura definitiva só será lavrada após a quitação do sinal e o cumprimento das demais condições, momento em que será constituída alienação fiduciária como garantia do saldo devedor.
O contexto do fundo
O GGRC11 vive um momento de transformação. Após encerrar sua 10ª emissão de cotas com captação de R$ 693 milhões, o fundo saltou para o top 5 dos maiores FIIs logísticos e industriais do país, com patrimônio líquido de R$ 2,4 bilhões e mais de 208 mil cotistas.
A venda dos imóveis da Covolan se alinha com a estratégia de reciclagem de portfólio que a gestora tem sinalizado. No relatório gerencial de outubro, a Zagros afirmou monitorar continuamente o desempenho de cada ativo, avaliando desinvestimentos em ativos maduros como forma de realocar capital em oportunidades com maior potencial de retorno.
Com a cota negociada a R$ 9,84 no fechamento de 5 de dezembro, o fundo apresenta um desconto de 12,44% em relação ao valor patrimonial de R$ 11,24. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 12,14%, com distribuição mensal de R$ 0,10 por cota.
A operação ainda depende do cumprimento das condições precedentes para se concretizar. Mas para quem acompanha o GGRC11 há algum tempo, ver a gestão transformar um problema em um lucro de R$ 21 milhões é, no mínimo, um sinal de que a casa está sendo arrumada.
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