O GGRC11 encerrou 2025 com números de dar inveja a boa parte dos fundos logísticos brasileiros: patrimônio líquido de R$ 2,4 bilhões, 36 ativos no portfólio, vacância praticamente zerada e um dividend yield de 12,06% nos últimos 12 meses. Mas foi a Assembleia Geral Extraordinária convocada em 3 de fevereiro de 2026 que provocou o burburinho entre os mais de 257 mil cotistas do fundo. Troca de administradora, mudança de nome, programa de recompra de cotas e regras de governança que protegem (ou blindam?) a gestora. Vamos destrinchar isso.
O que o relatório de dezembro revelou sobre o fundo
Dezembro de 2025 foi um mês de recordes para o GGRC11. O fundo distribuiu R$ 0,10 por cota, mantendo o dividend yield mensal em 1,01% (equivalente a 12,12% ao ano, considerando a cota de fechamento de R$ 9,90). Foram negociadas 19,7 milhões de cotas no mês, com volume médio diário de R$ 9,69 milhões e um total superior a R$ 194 milhões.
36.617 novos investidores entraram no fundo só em dezembro, o maior crescimento mensal de cotistas da história do GGRC11. A base saltou para 257.323 investidores. Ao longo de 2025, a liquidez cresceu 219,5% e a base de cotistas expandiu 82,1%, posicionando o fundo entre os três FIIs com maior avanço nesses indicadores no mercado.
Em termos operacionais, o fundo encerrou o ano com patrimônio líquido de R$ 2.403.988.581,33, um salto de 74,1% no ano. Foram distribuídos quase R$ 180 milhões em rendimentos ao longo de 2025, alta de 58,4% em relação ao ano anterior. O rendimento médio por cota ficou 7,14% superior ao de 2024.
A venda do CD Campinas e o que ela significa
Um dos eventos mais relevantes de dezembro foi a venda do imóvel localizado em Campinas/SP por R$ 77 milhões. A gestora destacou que a operação geraria lucro estimado de R$ 21,5 milhões (aproximadamente R$ 0,10 por cota), com TIR global projetada de 16,94% ao ano.
Do valor total, R$ 20 milhões seriam pagos em dinheiro e R$ 57 milhões liquidados em duas parcelas semestrais de R$ 28 milhões, mediante compensação de créditos por meio da subscrição de cotas do VVRI11, o fundo comprador. E o VVRI11 tem liquidez média diária de apenas R$ 94 mil, um volume extremamente baixo.
Analistas que acompanham o fundo levantaram essa questão com razão: se o GGRC11 precisar vender essas cotas do VVRI11 no mercado, a pressão vendedora pode derrubar o preço e comprometer o lucro projetado. A gestora fala em "melhora da liquidez do fundo", mas na prática, receber cotas de um fundo com liquidez tão baixa não é exatamente a mesma coisa que receber dinheiro vivo.
O lado positivo, porém, é inegável: com a venda do CD Campinas, que estava vago, a vacância física do GGRC11 despencou de 4,08% para 0,21%. Para um fundo de tijolo, ter vacância próxima de zero é um feito relevante e traz previsibilidade de receita.
O guidance para 2026: R$ 0,10 por cota como piso
A gestão estabeleceu o guidance base de distribuição para 2026 em R$ 0,10 por cota ao longo do exercício. Isso representa, na cotação atual de R$ 9,99, um yield anualizado de aproximadamente 12%.
O detalhe importante: essa projeção é conservadora por design. Ela não contempla ganhos com vendas de ativos, renovações contratuais com reajuste acima da inflação, a locação do galpão vago em Queimados, nem o eventual recebimento de valores depositados em juízo pela Covolan (referentes a aluguéis anteriores ao pedido de recuperação judicial). Qualquer um desses eventos pode turbinar a distribuição em meses específicos.
AGE de fevereiro: as seis propostas
A Assembleia Geral Extraordinária convocada em 3 de fevereiro de 2026 trouxe seis propostas para votação, com prazo até 2 de março pelo sistema Cuore. Vamos a cada uma delas.
Troca da administradora: de Banvox para Vórtx
A proposta mais direta é a substituição da Banvox pela Vórtx como administradora fiduciária. A mudança traz redução de custos: a taxa de custódia cairia de 0,026% ao ano para 0,015% ao ano sobre o patrimônio líquido. Em um fundo de R$ 2,4 bilhões, essa diferença não é desprezível.
Alguns investidores nos fóruns manifestaram preocupação pelo fato de a Vórtx ser a mesma administradora de fundos que tiveram problemas graves, como HCTR11 e TORD11. Mas analistas que cobrem o setor foram rápidos em contextualizar: nesses casos, os problemas foram decisões da gestora, não da administradora. A administradora cuida da parte burocrática, dos contratos, da custódia. Quem decide o que comprar e vender é o gestor. Além disso, a Banvox atual está envolvida em questões relacionadas ao Banco Master, o que gera desconforto entre parte dos cotistas.
Mudança de nome: de GGR Covepi para Zagros Renda Imobiliária
A proposta é puramente institucional. O ticker GGRC11 permanece inalterado. A gestora argumenta que a mudança alinha o nome do fundo à prática de mercado, onde fundos costumam carregar o nome da gestora responsável. A maioria dos analistas considera a mudança inofensiva.
Programa de recompra de cotas e OPAC
Esta é uma das propostas mais interessantes do ponto de vista estratégico. O GGRC11 quer incluir no regulamento a possibilidade de recomprar suas próprias cotas no mercado ou realizar uma Oferta Pública Voluntária de Aquisição de Cotas (OPAC).
O contexto explica a motivação: ao longo de 2025, o fundo realizou diversas aquisições pagando com cotas emitidas a valor patrimonial (R$ 11,22). Os vendedores desses ativos receberam cotas do GGRC11 e, naturalmente, vêm vendendo essas cotas no mercado secundário, criando pressão vendedora. Isso ajuda a explicar por que a cota negocia a R$ 9,99, com desconto de 11% sobre o valor patrimonial (P/VP de 0,89).
A lógica da recompra é elegante: se o fundo vendeu cotas a R$ 11,22 para adquirir imóveis e agora pode recomprá-las a R$ 9,99, cada cota recomprada e cancelada gera valor para os cotistas remanescentes. Menos cotas em circulação significam mais dividendo por cota, sem que o patrimônio total mude.
Analistas que acompanham o fundo consideram a proposta positiva, especialmente no cenário atual de desconto. A ressalva, repetida por mais de um especialista, é que programas de recompra podem gerar conflito de interesse se mal utilizados: um gestor poderia inflar artificialmente o preço da cota para aumentar sua própria remuneração (calculada sobre o valor de mercado). A confiança na gestão é o fator decisivo aqui.
Convocação direta de assembleias pela gestora
Hoje, a gestora precisa pedir à administradora que convoque assembleias, o que pode levar semanas. A proposta permite que a Zagros convoque diretamente, ganhando agilidade. Analistas consideram a mudança positiva e alinhada ao que já existe em outros fundos do mercado.
Limite de 10% no poder de voto em matérias sensíveis
Esta proposta gerou reações mistas. A ideia é que nenhum cotista (ou grupo vinculado) possa exercer mais de 10% dos votos em deliberações sobre cisão, fusão, incorporação, substituição da gestora ou redução de taxas, independentemente de quantas cotas possua.
A gestora justifica como proteção aos minoritários. Críticos enxergam como blindagem da própria Zagros contra uma eventual destituição.
A verdade é que ambas as leituras têm fundamento. A cláusula protege contra um grande investidor que compre participação relevante e tente tomar o controle do fundo, mas também dificulta a remoção da gestora caso os cotistas estejam insatisfeitos. Quem acompanha o mercado de FIIs há alguns anos sabe que esse tipo de cláusula tem se tornado mais comum, mas isso não significa que deva ser aceita sem reflexão.
Autorização para operações com a nova administradora
A última proposta autoriza o fundo a realizar operações com a Vórtx (comprar cotas de fundos administrados por ela, fazer compromissadas, adquirir ativos de renda fixa de sua emissão). Isso é necessário porque, ao se tornar administradora, a Vórtx passa a ser parte relacionada, e qualquer operação com parte relacionada exige aprovação prévia dos cotistas.
Analistas ponderam que esse tipo de autorização é padrão em fundos administrados por grandes casas como BTG, XP e Kinea, onde operações com partes relacionadas já estão aprovadas há anos. A diferença é que nesses casos a aprovação veio junto com a criação do fundo, enquanto no GGRC11 está sendo solicitada agora, o que gera mais escrutínio.
O retrato do fundo hoje: números e contexto
Na cotação de R$ 9,99 (fechamento de 10 de fevereiro de 2026), o GGRC11 negocia com P/VP de 0,89, ou seja, 11% abaixo do valor patrimonial de R$ 11,22 por cota. O dividend yield dos últimos 12 meses é de 12,06%, com R$ 1,205 distribuídos por cota no período.
A carteira é composta por 76,65% em imóveis acabados, 19,91% em fundos imobiliários (majoritariamente posições estratégicas para deter imóveis indiretamente, não uma estratégia de FOF), 2,72% em ações e 0,72% em terrenos. A alavancagem está em 11,72%, com saldo devedor de CRIs de R$ 273,8 milhões, sendo R$ 34,4 milhões a amortizar em 2026, um valor confortável frente à geração de caixa.
O portfólio tem 67,21% de ativos logísticos, 17,29% industriais e 15,50% híbridos. A meta da gestora é chegar a 80% logístico ao longo de 2026. A vacância física está em 0,21%, os contratos são 87,08% atípicos, e 90,28% dos reajustes são indexados ao IPCA. O WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) é de 4,94 anos.
O spread do dividend yield do GGRC11 sobre os fundos pares (HGLG, XPLG, BTLG, BRCO, entre outros) é de 302 basis points, e sobre a NTN-B de 5 anos, de 431 basis points. Em outras palavras: o fundo paga significativamente mais que seus comparáveis e que a renda fixa de longo prazo.
O que ficar de olho daqui para frente
O resultado da AGE, previsto para 3 de março de 2026, será determinante para o futuro regulatório do fundo. A aprovação exige maioria dos votos de cotistas que representem pelo menos 25% das cotas emitidas, um quórum ambicioso considerando que a AGO anterior teve participação de apenas 0,40%.
O investidor deve observar a execução da estratégia de reciclagem de ativos (especialmente a monetização das cotas do VVRI11), a evolução da composição do portfólio rumo aos 80% logísticos, a capacidade de manter o guidance de R$ 0,10 por cota sem depender de eventos não recorrentes, e a forma como a gestora utilizará eventuais novos instrumentos como a recompra de cotas.
O GGRC11 está em um momento de transição. Os números operacionais são sólidos, o desconto sobre o valor patrimonial é atrativo e a gestão tem demonstrado capacidade de execução. Mas as mudanças regulatórias propostas exigem que cada cotista leia, entenda e vote. O patrimônio em jogo é de quem tem as cotas, não de quem as administra.
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