O GGRC11 anunciou em 24 de outubro de 2025 a aquisição da totalidade das ações da R032 Seropédica Empreendimentos e Participações S.A., proprietária de um condomínio logístico localizado no km 204 da Rodovia Presidente Dutra, em Seropédica (RJ). O valor da operação: exatos R$ 67.999.999,32. E aqui vem o detalhe que já virou marca registrada do fundo: pagamento integral via compensação financeira de créditos da 10ª emissão de cotas.
Para quem acompanha o GGRC11 nos últimos meses, não é surpresa. O fundo tem encabeçado no mercado brasileiro essa estratégia de crescimento via emissão de cotas, e Seropédica é mais um capítulo dessa história. Mas os números do ativo merecem atenção.
O ativo e seu potencial de expansão
O Imóvel Seropédica chega ao portfólio do GGRC11 com 710.026 m² de terreno e 39.752 m² de ABL atualmente construída, ocupada pelas empresas Granado, EPL e Embelleze. O aluguel mensal atual gira em torno de R$ 520.000,00, que passa a ser integralmente devido ao fundo a partir da data de conclusão da operação.
Mas o que torna esta aquisição particularmente interessante não é apenas o que existe hoje. O projeto do condomínio prevê a construção de mais cinco módulos de galpões logísticos. Quando concluídos, a ABL total deve atingir aproximadamente 185.000 m² , ou seja, o ativo tem potencial para crescer 4,6 vezes em área locável.
Chama atenção o timing: enquanto o mercado logístico brasileiro segue aquecido e com vacância física baixa, o GGRC11 adquire um terreno com projeto aprovado para expansão significativa. É o tipo de movimento que separa gestão reativa de gestão que se antecipa aos ciclos.
Localização na malha logística do Rio
Seropédica não foi escolhida por acaso. O município está estrategicamente posicionado no Arco Metropolitano do Rio de Janeiro, com acesso direto à Rodovia Presidente Dutra, principal corredor logístico entre São Paulo e Rio de Janeiro. Para operações de distribuição que atendem tanto a capital fluminense quanto o interior, é geografia privilegiada.
O fundo já tinha 10,7% de sua receita projetada anual vinda do Rio de Janeiro (dados de setembro/2025), concentrada principalmente no ativo Via Varejo do Triple A FII. Com Seropédica, essa exposição ao estado tende a aumentar, diversificando geograficamente um portfólio que ainda concentra 61% no Sudeste, mas com forte peso em São Paulo e Minas Gerais.
A estratégia de crescimento via cotas
E aqui voltamos à compensação financeira via cotas. No relatório de setembro/2025, o próprio GGRC11 abordou a questão em sua seção de perguntas e respostas. Quando questionado se pretende continuar priorizando aquisições com compensação financeira, a gestão respondeu que "esse formato pode continuar a se mostrar como um instrumento relevante (...) desde que utilizado de forma responsável".
A resposta deixa margem para interpretação, e é aí que mora a dúvida de muitos investidores. O que define "forma responsável" quando falamos de emissão de cotas para aquisições? Qual o limite antes que a diluição comece a pesar mais que o crescimento do portfólio?
Os números de setembro/2025 mostram que o fundo tinha 171.535.114 cotas em circulação (considerando os recibos da 10ª emissão). A base de cotistas atingiu 196.650 investidores, crescimento de 3,24% só no mês. Volume médio diário de negociação em R$ 4,39 milhões. São indicadores de liquidez saudável, mas também de uma quantidade significativa de cotas no mercado.
FIIs logísticos em momento de definição
O IFIX acumulava alta de 15,18% no ano até setembro/2025, com a Selic mantida em 15% ao ano pelo Copom. Nesse cenário de juros elevados, fundos imobiliários logísticos como o GGRC11 precisam demonstrar resiliência operacional e capacidade de reajuste de contratos para justificar alocação frente a renda fixa.
O fundo tinha 89,54% de seus contratos indexados ao IPCA em setembro/2025, com setembro sendo o maior mês de reajustes (19,94% da receita). Essa proteção inflacionária é fundamental quando a inflação brasileira segue pressionada e o Banco Central mantém postura contracionista.
Seropédica se encaixa nessa narrativa: ativo logístico, com locatários operacionais (não especulativos), em região estratégica, e com potencial de expansão que pode ser executado conforme demanda do mercado. É o tipo de aquisição que, no papel, faz sentido para um fundo que se posiciona como "multiestratégia" mas com viés cada vez mais logístico.
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