Uma pesquisa realizada pelo BTG Pactual com 22 gestoras de fundos imobiliários revela um cenário de confiança moderada para os próximos 12 meses, com destaque para os setores de logística, escritórios e renda urbana. Ao mesmo tempo, os profissionais que comandam bilhões em patrimônio apontam preocupações que coincidem com as dores de quem investe: alavancagem excessiva e conflitos de interesse estão no radar.
O termômetro do otimismo subiu, mas não voltou ao pico
O índice de confiança dos gestores para o mercado imobiliário brasileiro atingiu 0,77 nesta edição, contra 0,52 na pesquisa anterior (segundo semestre de 2025). O número representa uma recuperação significativa após o tombo para território negativo (-0,48) registrado no primeiro semestre de 2025.
Para contextualizar: o pico histórico da série foi 1,08 no primeiro semestre de 2024, quando o mercado ainda apostava em cortes mais agressivos da Selic. A leitura atual sugere otimismo, mas com os pés no chão. Os gestores parecem ter calibrado expectativas para um cenário de juros ainda elevados, porém com perspectiva de queda gradual ao longo de 2026.
Logística lidera, papel recua: onde os gestores estão apostando
A pesquisa pediu que os participantes avaliassem diferentes segmentos de FIIs. Os resultados mostram uma preferência clara pelos fundos de tijolo:
| Segmento | Confiança 1S26 | Confiança 2S25 | Variação |
|---|---|---|---|
| Logística | 0,9 | 0,7 | +0,2 |
| Escritórios | 0,8 | 0,6 | +0,2 |
| Renda Urbana | 0,8 | 0,5 | +0,3 |
| Shoppings | 0,7 | 0,7 | estável |
| CRI (papel) | 0,5 | 0,9 | -0,4 |
| Residencial | 0,1 | 0,35 | -0,25 |
| Agronegócio | -0,1 | 0,1 | -0,2 |
Pode-se ver a queda brusca na confiança para fundos de recebíveis (CRI). A explicação passa pela matemática básica do produto: com a maioria dos CRIs indexados ao IPCA e uma inflação relativamente controlada (em torno de 4,5%), os dividendos tendem a ser menos atrativos num ambiente onde a Selic segue acima de 12%.
Já o pessimismo com o agronegócio reflete as recuperações judiciais que abalaram o setor em 2024 e 2025. Os gestores parecem estar adotando cautela redobrada com esse segmento.
Eleições e juros dominam as preocupações
Quando perguntados sobre os principais gatilhos para o mercado nos próximos 12 meses, os gestores puderam escolher até duas alternativas. Os resultados:
Temas macroeconômicos:
- Eleições 2026: 46%
- Inflação e juros: 44%
- Tributação: 7%
- Cenário internacional: 2%
Motores operacionais:
- Reajuste ou elevação do valor dos aluguéis: 33%
- Aumento da ocupação em FIIs de tijolo: 27%
- Movimentos de fusão e aquisição: 15%
- Redução/controle de inadimplência: 15%
- Atualização dos laudos de avaliação: 9%
A concentração das respostas em eleições e política monetária mostra que, para os gestores, o desempenho dos FIIs em 2026 dependerá menos de fundamentos imobiliários e mais do cenário macro. Em comentários adicionais, vários participantes mencionaram que uma eventual queda da taxa de juros seria o fator decisivo para o desempenho do mercado.
O que tira o sono dos gestores: dívida e governança
Aqui está o ponto que merece atenção de quem investe. Perguntados sobre os principais riscos a monitorar, os gestores apontaram:
- Endividamento dos fundos: 28,9%
- Governança: 28,9%
- Inadimplência: 15,8%
- Liquidez: 15,8%
- Nível de ocupação dos imóveis: 10,5%
O empate técnico entre endividamento e governança é revelador. São exatamente as duas questões que mais geram debate entre investidores pessoa física nos fóruns e comunidades.
A preocupação com alavancagem ganhou corpo após casos emblemáticos no mercado. Fundos que se endividaram de forma mais agressiva enfrentaram questionamentos sobre a sustentabilidade de suas distribuições, especialmente num cenário de juros elevados. A mensagem implícita dos gestores parece ser: existe um limite saudável para o uso de dívida, e alguns fundos podem estar se aproximando dele.
Já a questão da governança toca em feridas conhecidas. Conflitos de interesse, falta de transparência nos relatórios gerenciais e decisões que parecem beneficiar mais a gestora do que o cotista são reclamações recorrentes. O fato de os próprios gestores reconhecerem isso como ponto de atenção sugere uma autocrítica do setor, ainda que tardia.
O que os gestores valorizam ao analisar um fundo
A pesquisa incluiu uma pergunta sobre aspectos qualitativos na avaliação de fundos. As respostas indicam onde os profissionais concentram sua análise:
- Qualidade e localização do portfólio: 50%
- Experiência e histórico do time de gestão: 36%
- Estrutura de custos e alinhamento de interesses: 11%
- Capacidade de originação de ativos diferenciados: 3%
A velha máxima do mercado imobiliário ("localização, localização, localização") segue válida. Mas o peso dado à experiência da gestão (36%) reforça uma tendência: com fundos cada vez maiores e mais diversificados, a análise ativo por ativo perde relevância frente à avaliação da capacidade do time de gestão.
Onde a indústria precisa melhorar
Os gestores também foram questionados sobre gargalos estruturais do mercado de FIIs:
- Liquidez no mercado secundário: 38%
- Segurança jurídica e regulatória: 36%
- Estrutura de custos e alinhamento de interesses: 10%
- Transparência e qualidade na comunicação: 8%
- Capacitação dos times de gestão: 5%
- Eliminação do day trade em FII: 3%
A demanda por mais liquidez reflete principalmente o interesse em atrair investidores institucionais, que movimentam volumes maiores. Para o investidor pessoa física, a liquidez dos principais fundos do IFIX já costuma ser suficiente.
10% dos gestores apontem a própria estrutura de custos como ponto de melhoria. A discussão sobre se a taxa de administração deveria incidir sobre o valor patrimonial ou de mercado segue em aberto, e aparentemente há gestores dispostos a repensar o modelo.
Recompras indefinidas, emissões privadas em alta
Sobre programas de recompra de cotas, as respostas mostram indefinição:
- Não definido: 50%
- Não pretende: 27%
- Sim, pretende: 23%
Quanto às fontes de crescimento para 2026, as emissões privadas (private placement) lideram com 33%, seguidas por reciclagem de ativos (31%) e emissões ao público geral (28%). A preferência por captações direcionadas a investidores institucionais, em vez de ofertas abertas ao varejo, indica que os gestores não esperam um ambiente favorável para emissões públicas no curto prazo.
O que fica para o investidor
A pesquisa do BTG Pactual oferece um retrato do que pensa quem está do outro lado da mesa. Os gestores estão moderadamente otimistas, apostam nos fundos de tijolo (especialmente logística e escritórios) e reconhecem que endividamento e governança são riscos reais.
Quem investe em FIIs deve considerar estes três pontos: primeiro, o cenário macro (eleições e juros) deve continuar ditando o humor do mercado. Segundo, a cautela com fundos muito alavancados não é paranoia de cotista, é preocupação compartilhada pelos próprios gestores. Terceiro, a qualidade da gestão importa cada vez mais, especialmente em fundos grandes e diversificados.
Para conferir todos os detalhes, gráficos e a metodologia completa da pesquisa conduzida pelo time de análise do BTG Pactual, acesse o documento oficial no link abaixo:
Download do PDF: Pesquisa com Gestores de FIIs 1S26 - BTG Pactual
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