O FIIB11, um conhecido fundo de tijolo do mercado brasileiro, vive um momento de tensão. Um fato relevante divulgado em 31 de outubro de 2025 revelou uma inadimplência parcial de seu principal inquilino, gerando dúvidas sobre o impacto nos futuros rendimentos.
A notícia coloca em jogo a estabilidade de um fundo com mais de 15.034 cotistas e um patrimônio líquido de R$ 326,7 milhões, negociado na B3 com um P/VP de 1,04, segundo dados de 3 de novembro de 2025.
Entendendo o fato relevante do FIIB11
A questão envolve um inquilino do ramo automotivo, responsável por aproximadamente 23% da área locável do fundo. Pelos dados do relatório gerencial de setembro de 2025, é possível deduzir que se trata da "Empresa A", que representa 22,84% da receita de locação. Este locatário pagou, de forma unilateral, apenas 50% dos aluguéis vencidos em setembro e outubro de 2025.
A empresa justificou a ação citando uma forte desaceleração na indústria automotiva. No entanto, a gestão do fundo, a Coinvalores, havia negado um pedido de postergação. O motivo da recusa vai além do impacto na receita: o contrato de locação com este inquilino está vencido e em processo de renovação, com uma pendência sobre as garantias a serem apresentadas.
Essa disputa resultou em um saldo devedor de R$ 664.082,52, sem contar as penalidades contratuais.
O impacto nos rendimentos e na cotação
A gestão do FIIB11 agiu para tranquilizar o mercado no curto prazo. Foi comunicado que, usando o caixa do fundo, o patamar de distribuição de R$ 3,58 por cota seria mantido para o pagamento de 10 de novembro de 2025, referente a outubro.
Contudo, a persistência do problema acende uma luz amarela. A própria administradora informou que a postergação solicitada (e agora forçada pelo inquilino) representaria uma redução mensal de R$ 0,48 por cota. Para o investidor, isso significa que, caso a situação não se resolva, os proventos podem recuar para um patamar próximo de R$ 3,10 nos próximos meses.
Essa potencial queda nos dividendos, que nos últimos 12 meses somaram um yield de 9,11%, é o principal ponto para quem acompanha o fundo.
O contexto do fundo: um olhar além da crise
Apesar do revés, é preciso analisar o quadro completo do FIIB11. O relatório de setembro de 2025 mostra um fundo com 100% de ocupação. Chama a atenção que, mesmo com a saída programada de dois locatários, a gestão demonstrou agilidade ao já ter relococado um dos espaços, o Bloco 2 – módulo B, neutralizando o impacto financeiro dessa movimentação específica.
Quem acompanha fundos mais antigos como o FIIB11, constituído em 2011, sabe que sua base de cotistas costuma ser menos reativa a notícias de curto prazo. A liquidez média diária, na casa dos R$ 264 mil, reflete um perfil de investidor que, em geral, foca no longo prazo.
O episódio com o principal inquilino é, sem dúvida, um teste para a gestão da Coinvalores e para a resiliência do portfólio do FIIB11. O mercado agora observa atentamente as próximas providências para a cobrança dos valores e, principalmente, a resolução do impasse contratual.
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