O FII Industrial do Brasil enfrenta seu maior desafio desde a pandemia: uma locatária que representa quase um quarto da receita decidiu, por conta própria, pagar apenas 50% do aluguel. Depois de meses de negociação frustrada, o fundo anuncia que vai partir para a Justiça.
Quem investe no FIIB11 há alguns anos sabe que o fundo sempre foi sinônimo de estabilidade. Galpões industriais bem localizados em Joinville, vacância historicamente baixa, rendimentos consistentes. Mas desde outubro de 2025, uma situação incomum vem tirando o sono dos cotistas: uma das principais locatárias simplesmente parou de pagar o aluguel integral, e agora o fundo se vê obrigado a recorrer à Justiça para resolver o impasse.
O que aconteceu com a locatária do setor automotivo
A história começou em agosto de 2025, quando uma empresa do ramo automotivo que ocupa aproximadamente 23% da área locável do Perini Business Park pediu para postergar 50% dos aluguéis de setembro de 2025 a janeiro de 2026. A justificativa? A forte desaceleração da indústria automotiva, agravada pela instabilidade no comércio global e pelo pacote de elevação de tarifas dos Estados Unidos.
Não era a primeira vez. Em 2023 e 2024, a mesma locatária já havia feito pedidos semelhantes, que foram parcialmente atendidos pelo fundo. Na época, os valores postergados foram quitados normalmente. Dessa vez, porém, a administradora Coinvalores negou o pedido, citando dois motivos: o impacto negativo na rentabilidade do fundo e, principalmente, o fato de o contrato de locação estar vencido e em processo de renovação, com indefinições sobre as garantias.
A locatária ignorou a negativa. De forma unilateral, passou a depositar apenas 50% do aluguel devido a partir de setembro de 2025. Mesmo notificada, manteve o comportamento em outubro, novembro e dezembro.
Quanto o fundo está deixando de receber
Os números são significativos. Segundo o fato relevante de 22 de janeiro de 2026, a dívida acumulada pela locatária entre setembro e dezembro de 2025, mais o aluguel de janeiro de 2026, totaliza R$ 1.660.208,80. Com os juros de 1,70% ao mês aplicados até fevereiro de 2026, o montante corrigido chega a R$ 1.788.815,12.
O impacto mensal dessa inadimplência é de R$ 0,48 por cota, o que representa uma redução de aproximadamente 13% no rendimento potencial do fundo. Para colocar em perspectiva: o FIIB11 vem distribuindo R$ 3,58 por cota desde julho de 2025. Se a situação persistir sem solução, o rendimento pode cair para algo próximo de R$ 3,10 por cota.
A tentativa de acordo que não vingou
A Coinvalores tentou resolver a situação de forma amigável. Ao longo de novembro e dezembro de 2025, negociou um acordo que previa o parcelamento da dívida em 11 parcelas de R$ 179.672,50, com a primeira vencendo em 20 de fevereiro de 2026.
Havia, porém, duas condições: a renovação dos contratos de locação, que estão vigorando por prazo indeterminado, e a anuência do fiador atual ou a apresentação de novas garantias. A locatária disse que concordava com os termos, mas até 22 de janeiro de 2026 não havia formalizado nada.
O fundo perdeu a paciência. No fato relevante mais recente, a administradora anunciou que "não resta outra alternativa senão a adoção das medidas judiciais cabíveis para cobrança dos valores devidos, inclusive com a possibilidade de rescisão dos contratos de locação e retomada dos imóveis".
O cenário de pior caso: rescisão e impacto no caixa
Se o fundo optar pela rescisão contratual, o impacto será ainda maior do que a inadimplência atual. O valor do contrato representa aproximadamente R$ 0,97 por cota, e os encargos locatícios correspondem a R$ 0,18 por cota. Somados, o potencial impacto negativo no fluxo de caixa mensal seria de R$ 1,15 por cota.
Isso significaria uma queda de mais de 30% no rendimento, levando a distribuição para algo em torno de R$ 2,40 por cota, um cenário que nenhum cotista quer ver. Por outro lado, a retomada do imóvel abriria espaço para uma nova locação, possivelmente com um inquilino mais saudável financeiramente.
A vacância continua baixa, mas há outras movimentações
Apesar do problema com a locatária inadimplente, o FIIB11 mantém uma vacância relativamente baixa. Em novembro de 2025, a taxa era de 5,08%, com projeção de cair para 3,72% considerando as ocupações já contratadas.
Houve, porém, algumas rescisões no período. Uma locatária do Bloco J, Módulo 4, com área de 2.506,21 m², vai devolver o imóvel em janeiro de 2026, com impacto de R$ 0,14 por cota a partir de março. Outra empresa, do Bloco 4, Módulo E, com 725,65 m², encerrou o contrato em dezembro de 2025, com impacto de R$ 0,03 por cota.
Por outro lado, o fundo fechou duas novas locações. O Bloco B, Módulo 4, com 1.945,70 m², foi alugado por 60 meses a partir de abril de 2026, com impacto positivo de R$ 0,11 por cota. O Bloco 4, Módulo D, com 503,67 m², também foi locado pelo mesmo prazo, com impacto de R$ 0,03 por cota.
No balanço geral, as novas locações praticamente compensam as saídas, mas não resolvem o problema principal.
O que esperar daqui para frente
O FIIB11 está em um momento delicado. O fundo conseguiu manter o rendimento de R$ 3,58 por cota até agora graças ao caixa acumulado, que em outubro de 2025 era de R$ 4.091.970,33 e em novembro caiu para R$ 3.809.261,58. Mas essa reserva não é infinita.
O lucro líquido de novembro foi de R$ 3,11 por cota, já abaixo do rendimento distribuído. Se a inadimplência continuar e o caixa se esgotar, a redução do rendimento será inevitável.
O fundo tem qualidade, os ativos são bons, a vacância é baixa. Mas a concentração de receita em um único inquilino problemático é um risco que está se materializando. A resolução judicial pode demorar meses, e o desfecho é incerto.
O FIIB11 negocia atualmente a R$ 475,02, com um P/VP de 0,80, ou seja, 20% abaixo do valor patrimonial de R$ 590,95 por cota. O dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,41%, mas esse número pode mudar significativamente dependendo de como a situação evoluir nos próximos meses.
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