Você já se perguntou se os cálculos tradicionais sobre reinvestimento em fundos imobiliários estão, na prática, mais conservadores do que o necessário? Um estudo recente, amplamente debatido em uma live com três dos principais nomes do setor (Baroni, Bernardo Sanches e Alexandre Tauil), trouxe à tona uma análise empírica que pode mudar a forma como pensamos sobre a preservação de patrimônio e renda com FIIs.
Enquanto artigos clássicos, como o que publicamos anteriormente, sugerem regras gerais de reinvestimento (25% para fundos de tijolo, 50% para fundos de papel atrelados ao IPCA, e até 80% para os atrelados ao CDI), um novo olhar baseado em dados reais dos últimos sete anos mostra um cenário mais otimista, especialmente para carteiras diversificadas.
O que o estudo do Alê Tauil revelou
Alexandre Tauil, um investidor comum que planeja sua aposentadoria com FIIs, conduziu uma simulação robusta com a ajuda de especialistas. Ele analisou os 20 maiores fundos imobiliários do mercado (uma carteira que reflete bem o IFIX e a realidade da maioria dos investidores) entre setembro de 2018 e agosto de 2025. Esse período incluiu desafios como a pandemia, juros subindo de 2% para 15% ao ano e alta inflação.
A carteira foi montada para gerar uma renda inicial de R$ 10.000 mensais, com os fundos distribuídos de forma igualitária. O resultado mais surpreendente? Mesmo sem reinvestir um único centavo, a renda dos FIIs oscilou em torno da inflação (IPCA) durante a maior parte do período, superando-a em diversos momentos. Isso desafia a ideia comum de que FIIs, por si só, não protegem contra a inflação.
Mas o verdadeiro destaque veio quando se considerou o reinvestimento de apenas 25% da renda. Nesse cenário, a renda acumulada cresceu 74,5%, contra 44,84% do IPCA no mesmo período. Ou seja, a renda não apenas acompanhou a inflação, como a superou com folga. O patrimônio, por sua vez, valorizou-se em 21,6%, uma virada impressionante em comparação com a pequena perda de 5,57% observada sem reinvestimento.
Por que 25% pode ser mais do que suficiente
A explicação está na combinação entre a natureza dos ativos e o poder dos juros compostos. A carteira analisada tinha 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel, uma composição equilibrada que oferece estabilidade de renda (dos tijolos) e potencial de valorização mais rápida em ciclos de juros em queda (dos papéis).
O estudo mostra que, ao reinvestir 25% da renda de forma consistente, você cria um "colchão de segurança" que, com o tempo, gera mais renda do que se tivesse consumido 100% desde o início. É o clássico efeito bola de neve: no começo, a diferença parece pequena, mas, após alguns anos, a renda daquele que reinveste ultrapassa a do que não o fez.
Isso não significa que os cálculos anteriores estejam errados. Eles partem de uma lógica teórica sólida: se um fundo de papel paga IPCA + juros, parte desse pagamento é apenas a correção do principal, e gastá-lo todo corroeria o patrimônio. No entanto, a realidade prática, com uma carteira diversificada e o efeito do reinvestimento, mostra que a margem de segurança pode ser maior do que imaginávamos.
O papel dos ciclos econômicos
Um ponto crucial destacado na live é que o desempenho dos FIIs está intimamente ligado aos ciclos de juros. Em períodos de juros altos, como o atual, o valor patrimonial dos fundos, especialmente os de papel, tende a cair devido à marcação a mercado. Por outro lado, em ciclos de juros em queda, a valorização é acelerada.
Isso significa que olhar apenas o ponto final de um gráfico pode ser enganoso. O estudo mostra que, mesmo em um cenário desafiador, a renda se manteve resiliente. E, se os juros voltarem a cair nos próximos anos, a tendência é que tanto a renda quanto o patrimônio sejam ainda mais beneficiados.
Mais do que matemática: é uma questão de comportamento
Além dos números, a live trouxe uma reflexão importante: investir em FIIs com foco em renda de longo prazo é, acima de tudo, um estado de espírito. O reinvestimento não deve ser visto como uma perda de consumo, mas como um mecanismo de proteção que, com o tempo, permite até um aumento gradual do padrão de vida.
A ansiedade de querer gastar 100% da renda imediatamente pode levar a decisões impulsivas, especialmente em momentos de volatilidade. O estudo reforça que uma abordagem disciplinada, reinvestindo uma parcela consistente, mesmo que modesta, traz tranquilidade e sustentabilidade à renda passiva.
O que isso muda para você?
Se você está planejando viver de renda com FIIs, o principal aprendizado é que não é preciso ser excessivamente conservador. Um reinvestimento de 25% a 30% em uma carteira diversificada provavelmente será suficiente para proteger seu patrimônio contra a inflação, mesmo em cenários adversos.
Isso não elimina a necessidade de planejamento. Você ainda precisará acumular um patrimônio maior do que o estritamente necessário para sua renda de consumo, afinal, parte dela será reinvestida. Mas a boa notícia é que essa "gordura" pode ser menor do que se imaginava, graças à resiliência histórica dos FIIs e ao poder do reinvestimento contínuo.
Em vez de se prender a regras rígidas, observe o comportamento da sua carteira ao longo do tempo, entenda os ciclos econômicos e, acima de tudo, mantenha a disciplina. Afinal, como mostrou o estudo, o segredo não está em acertar o momento perfeito, mas em ser consistente ao longo da jornada.
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