Contratos típicos e atípicos nos FIIs

Contratos típicos e atípicos: qual o ideal para FIIs?

Para o investidor brasileiro de fundos imobiliários (FIIs), entender a estrutura dos contratos de aluguel é tão vital quanto analisar a qualidade dos imóveis. No universo dos FIIs, os acordos se dividem em duas categorias principais: contratos típicos e atípicos. Compreender a diferença entre eles é importante para decifrar a previsibilidade de receita e o potencial de valorização de um fundo, especialmente no dinâmico mercado do Brasil.

A escolha entre um e outro é uma decisão estratégica da gestão do fundo, com implicações diretas para o cotista. Vamos analisar as características de cada um.

O que são os contratos típicos?

Contratos típicos são os mais convencionais, regidos pela Lei do Inquilinato e padronizados. Pense no contrato de aluguel do seu apartamento: ele provavelmente tem um prazo definido, como 36 meses, e uma multa de rescisão mais branda. No mundo dos FIIs, eles seguem uma lógica parecida.

Suas principais características são:

• Prazo mais curto: Geralmente, com duração inferior a 10 anos.
• Ação revisional: A cada 3 anos, tanto o inquilino quanto o proprietário (o fundo) podem solicitar a revisão do valor do aluguel para ajustá-lo às condições de mercado.
• Multa de rescisão mais fraca: Em caso de saída antecipada do inquilino, a multa costuma ser de apenas alguns meses de aluguel.

A grande vantagem aqui é a aderência ao mercado. Em um ciclo de aquecimento econômico, com valorização dos aluguéis, o fundo consegue capturar essa alta nas revisionais ou renovações. O risco, por outro lado, é a imprevisibilidade. Em uma recessão, o fundo fica mais vulnerável a saídas de inquilinos e a revisionais negativas.

E os contratos atípicos?

Já os contratos atípicos são customizados para atender necessidades específicas do inquilino. Eles não são padronizados e suas cláusulas prevalecem sobre a lei geral. São comuns em operações como Built-to-Suit (BTS), onde o fundo constrói um imóvel sob medida para o locatário, ou Sale-Leaseback (SLB), quando uma empresa vende seu imóvel para um FII e o aluga de volta.

Suas características marcantes incluem:

• Prazo longo: Duração superior a 10 anos é a norma.
• Sem ação revisional: O valor do aluguel acordado no início vigora até o fim, sendo apenas corrigido anualmente pela inflação (IPCA ou IGP-M).
• Multa de rescisão robusta: Se o inquilino decidir sair antes do prazo, a multa é o valor total dos aluguéis restantes até o vencimento do contrato.

A principal vantagem é a enorme previsibilidade de receita. Para o investidor que busca estabilidade nos dividendos, essa é uma fortaleza. Mesmo que o inquilino saia, o fundo tem a garantia de recebimento integral. A desvantagem é que o fundo não captura valorizações de mercado no curto prazo; o aluguel fica "travado", ganhando apenas da inflação.

O timing é tudo: quando o contrato foi assinado?

Aqui entra uma observação que um analista experiente faria: não basta saber se um contrato é atípico, mas quando ele foi assinado. Um contrato atípico fechado no auge do ciclo imobiliário (como entre 2010 e 2012) pode se tornar um problema no vencimento, com um valor por metro quadrado muito acima da realidade do mercado.

Por outro lado, um contrato atípico firmado em um momento de baixa, como nos últimos anos, tende a ter uma margem de segurança maior, posicionando o fundo para uma negociação mais favorável no futuro. Isso transforma a análise de um FII de tijolo em um exercício que combina visão imobiliária com análise de crédito do inquilino.

Exemplos na prática: como os FIIs da B3 se posicionam

Dentro do mesmo segmento, as estratégias das gestoras podem variar drasticamente. No setor logístico, por exemplo, encontramos diferentes composições contratuais, o que afeta diretamente o perfil de risco e retorno de cada fundo:

• PATL11: Possui cerca de 85% de seus contratos como atípicos, priorizando a previsibilidade.
• LVBI11: Adota uma estratégia mista, com aproximadamente 48% de contratos típicos e 48% atípicos.
• BRCO11: Tem um perfil mais voltado ao mercado, com mais de 60% de seus contratos sendo típicos.
• GGRC11: Foca totalmente na segurança de longo prazo, com 100% de seus contratos no modelo atípico.