O BTCI11, fundo de crédito imobiliário gerido pela BTG Pactual, segue demonstrando resiliência em um ambiente macroeconômico desafiador. Com patrimônio líquido próximo a R$ 1 bilhão e mais de 192 mil cotistas, o fundo manteve em agosto sua distribuição mensal de R$ 0,10 por cota, equivalente a um dividend yield de 13,9% ao ano considerando o preço de mercado.
Contexto e Performance Recente
Nos últimos meses, o BTCI11 apresentou estabilidade na distribuição de proventos, com pagamentos consistentes de R$ 0,10 por cota desde junho de 2025. A cota patrimonial encerrou julho em R$ 10,04, enquanto a cota de mercado negociou em torno de R$ 9,16, representando um deságio de aproximadamente 8,8% em relação ao valor patrimonial.
O fundo registrou volume médio diário de negociação (ADTV) de R$ 1,7 milhão em julho, indicando boa liquidez para os investidores. A composição da carteira mostra 82,5% do patrimônio alocado em 47 operações de crédito, com destaque para o setor logístico (42%) e shoppings (20%).
Movimentações na Carteira
Em julho, o gestor realizou movimentações significativas na carteira. Adquiriu os CRIs Souza Cruz I e II, representando 3,1% do patrimônio, com taxa de IPCA + 9,73% ao ano. Simultaneamente, vendeu posições nos CRIs Shoppings e Emergent Cold, além de receber amortizações dos CRIs Nortis e Conx.
Um aspecto que chama atenção é a estratégia de indexadores adotada pelo fundo. Enquanto muitos fundos de crédito têm aumentado exposição a operações atreladas ao CDI devido aos juros elevados, o BTCI11 fez movimento contrário, vendendo ativos indexados ao CDI e adquirindo posições atreladas ao IPCA.
Análise da Estrutura
A carteira do BTCI11 apresenta diversificação geográfica concentrada no Sudeste (75%) e setorial com foco em logística. A duration média é alongada, com 61% dos ativos com prazo superior a 5 anos, o que pode representar maior sensibilidade a mudanças nas taxas de juros.
Chama atenção a exposição de 21% do patrimônio em outros fundos imobiliários, principalmente produtos da própria BTG Pactual como BTYU11, KNIP11 e XPCI11. Essa característica tem sido questionada por alguns analistas, que veem nisso uma possível estratégia de "garagem" para outros fundos do grupo.
Perspectivas e Riscos
O cenário macroeconômico descrito no relatório do fundo aponta para desafios, com desaceleração econômica e manutenção de juros elevados. No entanto, esse ambiente pode beneficiar fundos de crédito, que tendem a se destacar como geradores de renda em períodos de taxas altas.
Os principais riscos incluem a concentração em operações de longo prazo em um momento de incerteza sobre a trajetória dos juros, além da exposição significativa a outros fundos imobiliários, que pode introduzir camadas adicionais de risco.
Considerações Finais
O BTCI11 mantém seu apelo como veículo gerador de renda, com distribuição mensal consistente e estratégia ativa de gestão. A decisão de aumentar exposição ao IPCA em detrimento do CDI mostra visão de longo prazo da gestora, apostando na manutenção de inflação em patamares elevados.
Investidores devem monitorar a evolução da taxa de juros e seus impactos na marcação a mercado dos CRIs, além da capacidade do fundo em manter a qualidade creditícia de sua carteira em um ambiente econômico desafiador. A transparência na divulgação das receitas (separando juros, correção monetária e ganhos de capital) seria um avanço para melhor compreensão da performance do fundo.
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