O FII BRCR11 apresentou novidades operacionais em seu último relatório gerencial, referente a outubro de 2025. Em um cenário de juros ainda elevados, a gestão ativa do fundo conseguiu fechar novos contratos de locação e reduzir a vacância, movimentos que merecem a atenção do investidor.
Apesar do desempenho negativo da cota no mês, os fundamentos do fundo mostram sinais de melhoria, com destaque para a ocupação de imóveis estratégicos em São Paulo e no Rio de Janeiro.
As vitórias operacionais de outubro
O comentário do gestor no relatório de outubro de 2025 foi o ponto alto, detalhando uma série de avanços comerciais. O mais relevante foi no EZ Towers, em São Paulo, onde um andar inteiro de 1.835 m² foi locado para uma multinacional de engenharia. Com isso, a ocupação do ativo subiu para 82%, um marco importante para um dos principais imóveis do fundo.
No Rio de Janeiro, o Edifício Montreal também trouxe boas notícias. Um locatário existente expandiu sua área em 427 m², ocupando a cobertura e, com isso, zerando a vacância do prédio.
Além das novas locações, o fundo realizou duas revisões de aluguel no Morumbi Corporate - Torre Diamond, em São Paulo, que resultaram em um aumento de 17% nos valores. Este movimento sinaliza um poder de negociação crescente na valorizada região da Chucri Zaidan.
Vacância em queda e o impacto nos números
Essas movimentações comerciais se refletiram diretamente nos indicadores do BRCR11. A vacância física do portfólio, que era de 13,0% em setembro, caiu para 11,8% em outubro. A vacância financeira acompanhou a melhora, recuando de 11,8% para 10,8% no mesmo período.
Analisando os dados, a principal contribuição para essa queda veio do EZ Towers, cuja área vaga diminuiu de 3.083 m² para 1.695 m² entre os relatórios de setembro e outubro. A ocupação total do Montreal também foi um fator decisivo. Para o cotista, isso significa mais receita potencial sendo gerada pelos ativos do fundo.
O contraste: cota em baixa
Chama a atenção o contraste entre as melhorias operacionais e o comportamento da cota no mercado. Em outubro de 2025, o BRCR11 teve um retorno negativo de -5,1%, enquanto o IFIX, principal índice de FIIs, subiu 0,6%.
Com a cota negociada a R$ 40,87 (em 04/11/2025) e o valor patrimonial por cota em R$ 85,06 (base setembro/2025), o fundo apresenta um P/VP de 0,48. Isso indica que o mercado negocia o fundo com um desconto de 52% em relação ao valor contábil de seus ativos. O mercado parece ainda não dar crédito ao BRCR11.
O que esperar?
Além das locações, a gestão anunciou a recuperação de aproximadamente R$ 620 mil em causas judiciais, um valor que deve ser distribuído aos cotistas nos próximos meses. Não por acaso, o relatório sinaliza uma previsibilidade de distribuição de R$ 0,48 por cota para novembro de 2025, um salto em relação aos R$ 0,41 distribuídos nos últimos meses.
O momento do BRCR11 ilustra uma dinâmica comum no mercado, a recuperação dos fundamentos de um fundo nem sempre se reflete imediatamente no preço de sua cota. Para os investidores, a tarefa é acompanhar se essa melhora operacional se sustenta e se traduz em mais renda e valor no longo prazo.
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