O fundo de papel da AF Invest Real Estate usou reservas para sustentar a distribuição de outubro enquanto amplia exposição ao CDI em meio à Selic elevada.
Quem investe em fundos de papel sabe que meses de deflação são desafiadores. O AFHI11 sentiu isso em outubro de 2025, quando a correção monetária despencou de R$ 950 mil em setembro para apenas R$ 406 mil, reflexo do IPCA negativo de agosto (-0,11%). Mesmo assim, o fundo manteve a distribuição em R$ 1,01 por cota, equivalente a um dividend yield mensal de 1,05% sobre a cotação de R$ 95,90 em 14 de novembro.
O resultado veio mais fraco, mas a gestão já esperava
O lucro de outubro foi de R$ 0,85 por cota, bem abaixo do R$ 1,10 registrado em setembro. A diferença veio da reserva acumulada, que caiu de R$ 0,50 para R$ 0,34 por cota. É exatamente para isso que ela existe: suavizar os solavancos da inflação nos rendimentos do cotista.
O fundo ainda carrega R$ 0,21 por cota em correção monetária não distribuída nos CRIs da carteira. Somando tudo, são R$ 0,55 por cota de "colchão" disponível. Nos últimos 12 meses, o AFHI11 distribuiu R$ 11,98 por cota, o que representa um dividend yield de 12,49%.
Gestão intensifica compras no mercado secundário
Outubro e novembro foram meses de atividade intensa. O fundo adquiriu nove operações no mercado secundário, totalizando mais de R$ 17 milhões em novos CRIs. A estratégia é clara: aumentar exposição ao CDI para capturar a Selic elevada e comprar papéis indexados ao IPCA com taxas superiores à média da carteira.
Entre as aquisições mais relevantes estão o CRI RNI (R$ 5 milhões a CDI + 1,99%), o CRI Assaí HGRU (R$ 4,1 milhões a CDI + 1,84%) e o CRI Creditas II (R$ 2,3 milhões a IPCA + 10%). A exposição ao CDI subiu 1,9 ponto percentual, passando de 27% para 29% da carteira.
Um detalhe que chama atenção: o fundo comprou mais CRI GPA a IPCA + 12%, sendo que a primeira aquisição foi feita a IPCA + 5,30%. A taxa média do papel na carteira subiu para IPCA + 8,20%, sem aumento de risco. É o tipo de oportunidade que aparece quando o mercado secundário está pressionado.
A 7ª emissão busca R$ 80 milhões
O AFHI11 anunciou sua sétima oferta de cotas em 10 de novembro, com preço de R$ 94,11 por cota. O objetivo é captar R$ 80 milhões, podendo chegar a R$ 100 milhões com o lote adicional de 25%. O período de preferência encerrou em 1º de dezembro, e as sobras podem ser exercidas até 10 de dezembro.
A gestora mantém o compromisso de não fazer emissões abaixo do valor patrimonial, uma política que agrada os cotistas antigos. Com a cota negociando próxima ao VP (P/VP de 1,00), a emissão não dilui quem já está posicionado.
O que esperar
A gestão foi transparente no relatório: a reserva será necessária para manter os dividendos nos próximos meses. O IPCA de outubro veio em apenas 0,09%, e o de novembro ficou em 0,20%, o menor para o mês desde 2019. Isso significa que a correção monetária dos CRIs continuará pressionada até janeiro.
O fundo tem 68,79% da carteira em ativos high grade e todas as operações estão adimplentes. A duration média é de 4,61 anos para os papéis indexados ao IPCA e 3,68 anos para os atrelados ao CDI. Com patrimônio de R$ 429 milhões e 37.582 cotistas, o AFHI11 segue como uma opção para quem busca exposição a crédito imobiliário com gestão ativa.
Para quem tem 1.000 cotas, os R$ 1.010 mensais continuam entrando na conta. A questão é se a reserva aguenta até a inflação voltar a contribuir positivamente, algo que deve acontecer a partir do primeiro trimestre de 2026.
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