O fundo imobiliário AFHI11, um FII de papel (CRI) conhecido no mercado brasileiro, demonstrou em seu último relatório gerencial, referente a setembro de 2025, uma gestão estratégica. Em um mês marcado por movimentações táticas na carteira, o fundo conseguiu manter a consistência de seus dividendos, realizar lucros e aumentar suas reservas.
Para os quase 38 mil cotistas do fundo, o período foi de atividade. A gestão aproveitou oportunidades no mercado secundário, vendeu ativos para gerar caixa e alocou capital em novas operações com taxas atrativas, reforçando a tese de uma gestão que busca ativamente a geração de valor. Vamos analisar os detalhes por trás desses movimentos.
Resultados e dividendos
Em setembro de 2025, o AFHI11 gerou um resultado de caixa de R$ 1,10 por cota, um valor superior ao distribuído, que foi de R$ 1,01 por cota. Essa diferença, que pode parecer pequena, é um movimento intencional da gestão. Em vez de distribuir todo o lucro, o fundo reforçou sua reserva de resultados acumulados, que cresceu de R$ 0,41 para R$ 0,50 por cota.
Essa reserva funciona como um colchão de segurança, permitindo ao fundo manter a estabilidade dos dividendos mesmo em meses de menor geração de receita, como pode ocorrer em períodos de deflação que impactam os CRIs atrelados ao IPCA.
O dividendo de R$ 1,01, pago em 21 de outubro de 2025, representou um dividend yield mensal de 1,07% sobre a cotação de R$ 94,64 da época. Nos últimos 12 meses, o fundo entregou um rendimento de 12,55%, um patamar competitivo frente a outros investimentos de renda fixa no cenário brasileiro atual.
Vendas estratégicas e novas compras
O destaque do mês foi a reciclagem do portfólio. A gestão do AFHI11 realizou duas vendas relevantes para levantar capital:
- Venda do CRI FGR II: O fundo vendeu sua posição de R$ 10,39 milhões no ativo, gerando um ganho de capital de R$ 285.840,09, o que equivale a R$ 0,06 por cota.
- Venda do CRI GGR Covepi II: A posição de R$ 12,32 milhões foi vendida para um "veículo parceiro da gestora", com a intenção de uma recompra futura. Esse é um movimento tático que sugere uma gestão sofisticada, liberando caixa sem necessariamente abrir mão de um ativo considerado bom para o longo prazo.
Com o caixa gerado, o fundo foi para as compras, com destaque para a alocação de R$ 17 milhões no CRI Cahima Direcional, uma operação primária com remuneração de CDI + 2,00% a.a. e duration curta, de 1,9 anos. Além disso, foram adquiridos mais R$ 10 milhões no CRI TRX Mateus, a uma taxa de IPCA + 9,00% a.a.
Mudanças na carteira
Essas movimentações não foram aleatórias. Elas seguem a estratégia, já anunciada pela gestão, de aumentar a exposição do fundo em ativos atrelados ao CDI para capturar o rendimento elevado da taxa Selic.
A prova está nos números:
- A alocação em CRIs indexados ao CDI subiu de 22,06% (em agosto) para 28,13% (em setembro).
- A posição em IPCA foi ajustada, mas continua sendo a maior parte da carteira, com 65,80%.
- O caixa do fundo, ao final de outubro, estava em 6,08% do patrimônio líquido.
Mesmo com a queda no número de cotistas para 37.813, um movimento explicado pela saída de carteiras de investimento automatizadas que possuíam o fundo, a gestão manteve a disciplina, com 100% das operações adimplentes e sem nenhum evento de crédito desde o seu início.
O AFHI11 fechou o pregão de 29 de outubro de 2025 cotado a R$ 94,84, negociando com um leve ágio de 1% sobre seu valor patrimonial de R$ 94,11 por cota (P/VP de 1,01). Para os investidores, o relatório de setembro ilustra uma gestão que não apenas reage ao mercado, mas se antecipa. Continuar acompanhando os próximos passos da gestão será fundamental para entender como o fundo seguirá navegando.
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