O AFHI11 se destaca no mercado brasileiro de FIIs por uma rara consistência, o fundo nunca registrou inadimplência em seu portfólio. O fundo de CRI da AF Invest, que protegeu bem sua carteira ao longo da história, hoje anunciou sua 7ª emissão de cotas.
A trajetória do AFHI11 em um cenário desafiador
Lançado em abril de 2021, quando a taxa Selic estava em um dos menores patamares da história (2,75% a.a.), o AFHI11 navegou com sucesso por um dos ciclos de aperto monetário mais intensos do Brasil. Mesmo com os juros atingindo 15% ao ano, o fundo manteve todas as suas operações adimplentes, um feito notável em um período que viu diversos FIIs enfrentarem problemas de crédito.
Essa resiliência se reflete na performance. Desde seu início até outubro de 2025, o AFHI11 entregou uma rentabilidade total de 79,57%, superando com folga o IFIX (25,63%), o CDI (68,82%) e uma meta de IPCA + 6% a.a. (62,16%) no mesmo período.
Gestão ativa
A gestão da AF Invest, liderada por Lucas Araújo, atribui o sucesso a uma estratégia descrita como "feijão com arroz bem-feito". Em vez de buscar retornos mirabolantes, o foco está na diligência rigorosa e na antecipação de movimentos de mercado. Um exemplo claro foi a decisão, em 2022, de reduzir a exposição à inflação para investir em CRIs atrelados ao CDI, prevendo a escalada da Selic.
Essa gestão ativa é visível nas movimentações recentes. Em setembro de 2025, o fundo vendeu posições nos CRIs FGR II e GGR Covepi II, ambos a IPCA + 9,00% a.a., para alocar em ativos como o CRI Cahima Direcional, a CDI + 2,00% a.a.. A venda do CRI FGR II, por si só, gerou um ganho de capital de R$ 0,06 por cota.
Com base nos dados de setembro de 2025, a carteira do fundo estava alocada da seguinte forma:
- IPCA: 70,06%
- CDI: 28,13%
- Pré-fixado: 1,81%
A 7ª emissão do AFHI11
Em 10 de novembro de 2025, o fundo anunciou sua 7ª emissão de cotas, destinada a investidores profissionais, com o objetivo de captar inicialmente R$ 80 milhões, podendo chegar a R$ 100 milhões com o lote adicional.
Os pontos-chave da oferta são:
- Preço de Emissão: R$ 94,11 por cota, correspondente ao valor patrimonial em 30 de setembro de 2025.
- Custo da Oferta: Zero para o cotista. Seguindo sua prática de mercado, a gestora arcará com todos os custos da distribuição.
- Direito de Preferência: O fator de proporção para os cotistas é de 0,18659817394. A data-base para ter direito é 13 de novembro de 2025, e o período de exercício na B3 vai de 17 a 28 de novembro de 2025.
Onde os recursos da emissão serão alocados?
O fundo divulgou um pipeline indicativo de R$ 100 milhões para alocação dos recursos. A estratégia mantém o equilíbrio entre indexadores, com 56% destinados a CRIs IPCA+ com spread médio de 9,39% e 44% a CRIs CDI+ com spread médio de 2,94%.
A maior parte dos ativos (majoritariamente High Grade) está concentrada em setores como logística, incorporação e varejo. O spread médio do pipeline para IPCA+ (9,39%) é ligeiramente inferior à taxa a mercado (MTM) da carteira atual (10,32% em setembro), um movimento que pode indicar uma estratégia de crescimento com qualidade em um cenário de possível queda futura dos juros.
Com um histórico de zero inadimplência e uma gestão que prioriza o alinhamento com o cotista, o AFHI11 se prepara para mais uma fase de crescimento, reforçando sua posição como um dos fundos de CRI mais consistentes da indústria brasileira.
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