Você passa horas analisando relatórios, comparando dividend yields, assistindo lives de especialistas. E se eu te dissesse que uma estratégia tão simples que seu criador a batizou de "burra" superou a maioria dos investidores sofisticados? Pois é exatamente isso que os números mostram. A estratégia do jumento, criada por André Bacci, uma das figuras mais respeitadas do mercado de fundos imobiliários brasileiro, transforma a simplicidade em vantagem competitiva. E um teste recente de 11 anos provou que ela funciona de verdade.
O que é a estratégia do jumento
A estratégia nasceu de uma observação que André Bacci fez quando trabalhava em banco. Havia um colega na mesa de operações que ganhava praticamente todas as apostas sobre a direção da Selic. O segredo dele? Simplesmente repetir a última decisão do Banco Central. Se os juros subiram na reunião anterior, ele apostava que subiriam de novo. Se caíram, apostava na queda.
A lógica é desarmante: no Brasil, quando a Selic sobe, sobe por muitos meses seguidos. Quando desce, desce por muitos meses seguidos. São as famosas "pernadas longas" do ciclo de juros brasileiro.
Bacci percebeu que sua própria carteira de FIIs naturalmente ficava mais concentrada em fundos de tijolo em alguns períodos e mais em fundos de papel em outros. Quando estruturou essa observação, nasceu a estratégia do jumento: comprar fundos de papel quando os juros estão subindo e fundos de tijolo quando os juros estão caindo.
Por que o nome "jumento"
O jumento não é um animal celebrado pela inteligência ou velocidade. Ele é teimoso, lento, empaca. Mas suas características, teimosia e resiliência, são exatamente o que a estratégia exige do investidor.
Como Bacci explica, a estratégia é "intencionalmente burra". Ela evita modelos de previsão complexos que, segundo ele, são frágeis no contexto brasileiro de ciclos interrompidos. O Brasil não é para amadores: temos problemas políticos, econômicos e fiscais o tempo todo. Uma estratégia simples consegue navegar por todas essas turbulências sem exigir que o investidor seja um gênio da macroeconomia.
A ideia é capturar efeitos macroeconômicos enormes usando uma regra micro, quase boba. É o inverso da história da roupa nova do imperador: enquanto pessoas muito inteligentes buscam estratégias sofisticadas, o jumento segue seu caminho constante e imperturbável.
A lógica por trás da estratégia
Para entender por que a estratégia funciona, é preciso entender como cada tipo de fundo se comporta em diferentes cenários.
Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo ganham dinheiro com aluguéis e valorização dos imóveis. Eles brilham em cenários de crescimento econômico, juros em queda e otimismo na bolsa. Quando a Selic cai, os freios da economia são soltos, o crescimento acelera e o otimismo aumenta. O valor dos imóveis sobe e os aluguéis são reajustados.
Por outro lado, em crises econômicas, a vacância aumenta, a inadimplência sobe e os custos de manutenção permanecem. O tijolo sofre quando a situação aperta.
Fundos de papel
Os fundos de papel têm sua receita diretamente indexada à inflação ou aos juros. Quando a Selic sobe e a inflação acelera, os rendimentos aumentam. Os investidores percebem isso rapidamente, compram mais cotas e o preço sobe junto.
O ponto fraco é o risco de crédito. Se juros e inflação ficarem altos por muito tempo, começam os problemas de inadimplência. Mas no curto e médio prazo da subida de juros, o papel funciona muito bem.
A gangorra natural
Existe uma gangorra entre as duas classes. Quando a situação econômica está boa, o tijolo cresce mais. Quando a situação não está tão boa, o papel se destaca. A estratégia do jumento simplesmente aproveita essa gangorra de forma sistemática.
O teste que comprovou a estratégia
Renato Ribeiro, do canal FII Fácil, realizou um teste rigoroso da estratégia do jumento ao longo de 11 anos, de 2014 a 2025. O diferencial do estudo foi a metodologia: ele montou carteiras quantitativas sem viés de sobrevivência ou retrospectiva, usando apenas os dados disponíveis em cada época.
Os filtros incluíam os 50 maiores FIIs em patrimônio, preferencialmente com mais de 1 bilhão de reais, e giro diário de pelo menos 1 milhão para garantir liquidez. A partir daí, aplicou conceitos da moderna teoria do portfólio para selecionar os ativos.
Os resultados
O IFIX, índice de referência do mercado, rendeu 180,39% no período. A carteira quantitativa sem a estratégia do jumento rendeu 208,70%. Mas quando a regra simples foi aplicada, o retorno saltou para 271,40%.
Em termos práticos, 100 mil reais investidos no início do período teriam se transformado em 282 mil seguindo o IFIX, ou em 371 mil seguindo a estratégia do jumento. Uma diferença de quase 90 mil reais apenas por seguir uma regra que cabe em uma frase.
Tijolo versus papel isoladamente
O estudo também separou as carteiras 100% tijolo e 100% papel. Curiosamente, ambas chegaram a resultados muito próximos no final: 305 mil e 304 mil respectivamente. A diferença está no caminho percorrido.
O tijolo oscila mais. Sobe muito quando as coisas vão bem, mas cai forte quando apertam. Em 2019, com a Selic nas mínimas, os fundos de tijolo dispararam. Quando os juros começaram a subir após a pandemia, despencaram.
O papel é mais estável. Caiu menos em 2020 e teve um crescimento mais linear. Mas não captura os grandes movimentos de alta do tijolo.
A estratégia do jumento combina o melhor dos dois mundos: evita as quedas do tijolo nos momentos ruins e captura suas altas nos momentos bons.
Como aplicar na prática
A execução é simples em teoria, mas exige disciplina emocional. Quando a Selic está subindo, você direciona seus aportes para fundos de papel. Quando está caindo, para fundos de tijolo.
Bacci é enfático: a decisão se baseia na última decisão do Copom, não em previsões de juros futuros. As expectativas de mercado erram sistematicamente. Há gráficos que mostram as previsões de Selic versus o que realmente aconteceu, e a divergência é enorme. Quem tentou antecipar movimentos baseado em juros futuros perdeu muito dinheiro.
Para quem não quer fazer a virada completa
Bacci reconhece que virar a carteira de papel para tijolo, ou vice-versa, não é fácil. Imagine trocar um rendimento de 16% ao ano em papel por tijolo pagando 10%. Parece absurdo no momento da decisão.
Para quem não tem estômago para isso, existe uma alternativa: manter uma carteira meio a meio entre tijolo e papel e simplesmente aportar no que ficou para trás. Se o tijolo subiu muito, você compra papel. Se o papel disparou, compra tijolo. Essa diversificação ingênua produz resultados parecidos com a estratégia do jumento, só que de forma mais suave.
Sobre exposição máxima
Quando perguntado sobre limites de exposição, Bacci diz que pessoalmente não se preocupa com isso. Já chegou a ficar praticamente zerado em tijolo durante pernadas longas de alta de juros. Mas para quem prefere mais segurança, ele sugere nunca ter menos de um terço em cada classe. A proporção dois terços para um terço, pendendo para o lado indicado pelo ciclo, funciona bem.
O controle de risco nos fundos de papel
Uma preocupação legítima quando se concentra em fundos de papel é o risco de crédito. Bacci é categórico: ele prefere fundos com grande diversificação interna, com 15, 20 ou até 40 devedores diferentes.
Os fundos que mais despencaram sem chance de recuperação eram concentrados em poucos devedores. Quando um ou dois dão problema em um fundo com cinco devedores, o estrago é enorme. Em um fundo com dezenas de devedores, o impacto é diluído.
Além disso, gestores que mantêm carteiras diversificadas historicamente têm menos problemas. Parece contraintuitivo, mas fundos concentrados, que deveriam ser mais "selecionados", acabam dando mais dor de cabeça.
O que a comunidade de investidores questiona
Nos fóruns e grupos de discussão, a pergunta mais comum é: "Mas e aquele fundo de tijolo com 30% de desconto? Não vale comprar?"
A resposta de Bacci é pragmática: seja feliz. A estratégia do jumento é uma descrição simplificada do que ele faz, não uma obrigação. Cada investidor precisa ter uma carteira que o deixe confortável, que permita dormir à noite.
Investir é um estado de espírito. Se a pessoa transforma o investimento em algo corrosivo, não faz sentido. O importante é ter premissas claras e uma estratégia própria. A do jumento é uma opção, não a única.
O momento atual e a validação contínua
Em março de 2025, Bacci confirmou que a estratégia continua funcionando. Com os juros em alta, sua carteira está "papelada", concentrada em fundos de papel e até fundos de infraestrutura indexados ao CDI.
A última pernada de queda da Selic foi curta, diferente das anteriores. Mesmo assim, a estratégia refletiu o que ele estava fazendo: prefixando um pouco mais a carteira quando os juros caíam, voltando para pós-fixados quando subiram.
Por que a simplicidade vence
Há uma frase que resume bem a filosofia: a simplicidade é o mais alto grau da sofisticação. Quando você consegue capturar algo extremamente complexo com uma regra simples, você realmente entendeu o espírito da coisa.
Os números de 11 anos do teste do Renato Ribeiro mostram que essa abordagem "burra" pode dar certo. Talvez seja hora de abraçar um pouco da sabedoria do jumento?
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