Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 30/06/2026

O laudo da Binswanger, com data-base de 30 de junho de 2026, estimou em R$ 80,14 milhões o valor justo de venda do imóvel Estácio Santa Cruz, em Santa Cruz, no Rio de Janeiro. O edifício, de uso educacional, tem 16.207,63 m² de área construída e terreno de 5.988,58 m². O documento identifica RBVA11 como interessado na avaliação e Zagros Multiestratégia FII como proprietário do imóvel.

O imóvel está ocupado pela SESES, ligada à Estácio, em contrato com término previsto para 12 de fevereiro de 2032. O aluguel informado para junho de 2026 é de R$ 708,9 mil mensais, com reajuste pelo IPCA; o contrato não prevê revisão para adequação ao valor de mercado. A avaliação estimou aluguel de mercado de R$ 44,85 por m², equivalente a cerca de R$ 727 mil mensais considerando toda a área construída, e projetou o fluxo de caixa por dez anos.

Para chegar ao valor de venda, o laudo usou o método de fluxo de caixa descontado, com taxa de desconto de 11% ao ano e taxa de capitalização de 10,5%, sem considerar inflação. Uma premissa relevante foi manter a locatária e a ocupação integral durante todo o período analisado, inclusive após o fim do contrato, aplicando então o aluguel estimado de mercado. O imóvel foi descrito em estado de conservação regular; a região tem bom acesso e fica próxima a shopping centers e à estação de trem, mas o relatório aponta localização comercial secundária, demanda baixa e revenda difícil, limitada a poucos investidores.

A avaliação recebeu grau de fundamentação I e depende das premissas adotadas. Na análise de sensibilidade, mantendo a taxa de desconto de 11%, uma variação de 20% para menos ou para mais no aluguel estimado levaria o valor a aproximadamente R$ 71,3 milhões ou R$ 89,0 milhões. Com o aluguel-base, taxas de desconto de 9% e 13% resultariam em cerca de R$ 89,9 milhões e R$ 71,9 milhões, respectivamente.