A análise do relatório gerencial de dezembro de 2025 do FIIB11, em comparação com o mês anterior, revela eventos de grande impacto tanto no lado contábil quanto na gestão de contratos e inquilinos.
O ponto de maior destaque financeiro foi a brutal valorização patrimonial do fundo. Em dezembro, ocorreu a reavaliação anual dos imóveis pela consultoria externa Cushman & Wakefield. Esse processo resultou em um aumento expressivo no valor justo das propriedades, elevando o total de ativos do fundo de, aproximadamente, 321 milhões de reais em novembro para mais de 400 milhões de reais. Como consequência direta, o valor da cota patrimonial disparou cerca de 24%, saindo de R$ 475,73 para R$ 590,95. Isso indica que, contabilmente, os galpões do fundo valem hoje muito mais do que estava registrado anteriormente.
No entanto, o cenário operacional apresenta um desafio significativo com um locatário específico. O relatório detalha um conflito que evoluiu para a esfera judicial. Uma empresa inquilina solicitou postergação de pagamentos e vinha pagando apenas 50% do aluguel desde setembro de 2025 de forma unilateral. Embora a administradora tenha tentado negociar um acordo para o parcelamento da dívida, a locatária não assinou a confissão de dívida nem a renovação do contrato de locação. Diante da inércia do inquilino, o fundo decidiu iniciar medidas judiciais para cobrança e possível despejo. A gestora calcula que uma eventual rescisão e a perda das receitas desse contrato podem gerar um impacto negativo de R$ 1,15 por cota no fluxo de caixa.
Esse problema reflete diretamente nos indicadores de inadimplência, que se mantiveram elevados. A inadimplência de aluguel fechou o mês em 12,13%, com o saldo devedor em cobrança extrajudicial subindo de cerca de 1 milhão de reais em novembro para 1,34 milhão de reais em dezembro, majoritariamente devido a esse caso específico.
Em relação à ocupação, a taxa de vacância (imóveis vazios) teve um aumento, passando de 5,08% em novembro para 5,78% em dezembro. Isso ocorreu devido à devolução do Módulo E do Bloco 4 no dia 31 de dezembro. Além disso, há uma movimentação intensa de "troca de cadeiras" prevista para o início de 2026. O relatório informa que outros módulos serão devolvidos entre janeiro e março de 2026. Por outro lado, a gestão demonstrou agilidade e já assinou novos contratos para algumas dessas áreas futuras vagas (Bloco B e Bloco 4), com início de vigência para abril de 2026, o que deve ajudar a recuperar a receita após um breve período de vacância.
A distribuição de rendimentos aos cotistas permaneceu estável, mantendo o valor de R$ 3,58 por cota, alinhado com o que vinha sendo pago desde julho de 2025. O caixa do fundo encerrou o ano com saldo de aproximadamente 3,98 milhões de reais.