Com base no relatório gerencial de setembro de 2025 do Fundo Imobiliário Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11), o período foi marcado por eventos de grande relevância que impactaram significativamente seus principais indicadores. A principal novidade foi a reprecificação de quatro CRIs da carteira (Santo André, Itaparica, Savoie e Real Park) pelo administrador do fundo. Essa reavaliação resultou em um forte impacto negativo de 18,2% no valor da cota patrimonial, que caiu de R$ 93,67 em agosto para R$ 76,58 em setembro.
Em resposta a essa reprecificação, a gestora Cartesia Capital contestou publicamente a metodologia utilizada e contratou a consultoria independente Binswanger Brasil para realizar uma nova avaliação dos empreendimentos. O relatório apresenta os resultados dessa nova avaliação, que apontam para um Valor Geral de Vendas (VGV) e valor de terreno substancialmente maiores do que a reprecificação do administrador sugeriria, reforçando a tese de valor defendida pela gestão. Por exemplo, o VGV potencial do CRI Santo André foi avaliado em R$ 625,2 milhões, e o do CRI Itaparica em R$ 461,4 milhões.
O mercado reagiu com intensa volatilidade. A cota de mercado atingiu uma mínima de R$ 62,30 durante o mês, fechando em R$ 75,05. A gestora atribui essa pressão a notícias especulativas, que foram desmentidas, e a um aumento recorde no volume de negociação, que saltou para R$ 139 milhões (ante R$ 86 milhões em agosto). Além disso, houve um crescimento incomum de mais de 26.000% nas posições vendidas (operações de "short"), indicando um forte movimento especulativo contra a cota do fundo.
Apesar da queda no valor patrimonial e da turbulência no mercado, a gestora manteve sua projeção (guidance) de distribuição de rendimentos para o semestre, entre R$ 1,30 e R$ 1,40 por cota. A distribuição de setembro foi de R$ 1,33 por cota, valor superior ao resultado gerado no mês, que foi de R$ 1,19 por cota. A gestão também reforçou que a utilização de *waivers* para adiar amortizações de principal é uma prática comum e parte de sua estratégia para o gerenciamento do fluxo de dividendos.
Nos ativos sob questionamento na Bahia (Santo André, Viva e Savoie), o relatório detalha que a troca do incorporador original, agora substituído pelo Grupo SIAN, resultou em atrasos, mas também na reformulação dos projetos. Esses novos projetos possuem um VGV combinado superior a R$ 1 bilhão, com previsão de início das vendas até novembro de 2025. O VGV do CRI Viva, por exemplo, foi revisado para R$ 450 milhões, um aumento de 136% em relação ao projeto anterior. Essa reestruturação é o principal argumento da gestora para a recuperação do valor desses ativos no futuro.