Enquanto alguns fundos imobiliários brasileiros estão em compasso de espera neste início de 2026, o Rio Bravo Renda Varejo segue executando sua estratégia de reciclagem e diversificação com uma intensidade que chama atenção. Nas últimas semanas o fundo vendeu mais um imóvel bancário, fechou contrato com uma rede de farmácias e manteve o guidance de R$ 0,09 por cota, tudo isso com um resultado de janeiro que veio gordo: R$ 0,135 por cota. Para quem acompanha o RBVA11, vale entender o que cada movimento significa.
A 30ª venda do fundo: saída definitiva de São Gonçalo
Em 20 de fevereiro, o fundo formalizou a venda do imóvel localizado na Rua João de Almeida, 72, em Alcântara, São Gonçalo (RJ), locado ao Santander. O valor total foi de R$ 7 milhões, equivalente a R$ 6.423,90 por metro quadrado, 5,3% acima do laudo de avaliação vigente.
O pagamento foi dividido: R$ 4 milhões à vista, recebidos na data da escritura, e mais 20 parcelas mensais fixas de R$ 150 mil, com alienação fiduciária do imóvel como garantia. A TIR da operação ficou em 10,65% ao ano ao longo de 13 anos, o que equivale a CDI + 0,97% ao ano.
Não houve ganho de capital contábil nessa venda. O imóvel foi vendido 2,3% abaixo do valor de aquisição original. Analistas que acompanham o fundo reconhecem que, em termos puramente numéricos, essa não foi a venda mais brilhante do histórico do RBVA11, cuja média de TIR nas alienações fica entre 15% e 16% ao ano. Mas o consenso é que a operação faz sentido estratégico: São Gonçalo não é uma praça prioritária para o fundo, e essa foi a terceira venda na região em seis meses, marcando a saída definitiva da cidade.
Com isso, o RBVA11 acumula 30 imóveis vendidos desde 2019, totalizando R$ 291,8 milhões em alienações e R$ 95,8 milhões de lucro acumulado. A exposição ao setor bancário caiu para 22,7% do ativo investido.
Panvel entra no portfólio e o fundo chega a 14 setores
A novidade mais comentada pela comunidade de investidores veio no dia 3 de março. O RBVA11 fechou contrato de locação com o Grupo Panvel (PNVL3) para ocupar parte do Edifício Banco Nacional do Comércio, na Rua Monsenhor Celso, 154, em Curitiba (PR). A farmácia vai ocupar o subsolo, a loja térrea e metade do terceiro andar, totalizando 845,82 m².
O contrato é típico, com prazo de 10 anos (vigência até fevereiro de 2036) e reajuste pelo IPCA. Em caso de rescisão antecipada, a locatária deve comunicar com 180 dias de antecedência. O impacto financeiro direto é modesto: R$ 0,0004 por cota ao mês. Mas o significado vai além dos números.
Essa é a oitava reposição de agência bancária que o fundo realiza, e marca a entrada em um segmento inédito: farmácias. O RBVA11 passa a contar com 14 setores de atuação e 20 locatários no portfólio. A vacância física recuou de 6,8% para 6,6%.
A recepção dessa notícia foi positiva. Investidores destacaram que o setor farmacêutico é resiliente e essencial, com demanda crescente em um país cuja população está envelhecendo. A velocidade da locação também impressionou. O Santander desocupou o imóvel de Curitiba há poucos meses, e o espaço já está praticamente todo preenchido, com a Confialtiva nos andares superiores e agora a Panvel no térreo e subsolo. Resta vago apenas metade do terceiro andar.
Resultado de janeiro: forte, mas com ressalvas importantes
O resultado de janeiro foi de R$ 0,135 por cota, bem acima da distribuição de R$ 0,09. Mas é fundamental entender a composição. Dois eventos extraordinários inflaram o número:
- Recebimento da última parcela da devolução dos imóveis da Caixa: R$ 12,7 milhões, dos quais R$ 7,07 milhões foram lucro.
- Indenização do Santander pela devolução do imóvel de Curitiba: R$ 1,75 milhão.
Juntos, esses dois itens representaram cerca de R$ 0,055 por cota de resultado não recorrente. Sem eles, o resultado recorrente ficaria próximo de R$ 0,08 por cota.
A gestão foi transparente ao informar que o resultado recorrente estimado para o primeiro semestre de 2026 é de aproximadamente R$ 0,076 por cota. A distribuição de R$ 0,09 é viável graças à linearização dos ganhos extraordinários ao longo do semestre. Em termos práticos, o fundo acumulou R$ 0,045 por cota de reserva já em janeiro, o que dá fôlego para manter o patamar nos meses seguintes.
Esse ponto gera debate entre investidores. Alguns argumentam que o fundo deveria ser precificado pelo recorrente de R$ 0,076, o que daria um yield anualizado de cerca de 9,18% na cotação atual. Outros, com razão, lembram que o RBVA11 vem sustentando vendas com ganho de capital há anos, e que esse "não recorrente" é, na prática, uma antecipação do valor futuro dos imóveis trazida a presente. Quando a gestão consegue manter esse padrão por tempo prolongado, desconsiderá-lo distorce a análise.
Reavaliação patrimonial com valorização de 3,56% em ano de Selic alta
Como parte do encerramento do exercício de 2025, o fundo realizou a reavaliação anual dos ativos. O portfólio apresentou valorização consolidada de 3,56% em relação ao laudo anterior. Os imóveis locados ao GPA tiveram destaque, com valorização de 5,58%.
Conseguir uma reavaliação positiva em um cenário de Selic a 15% não é trivial. Os avaliadores costumam elevar a taxa de desconto em ambientes de juros altos, o que pressiona os laudos para baixo. O fato de o portfólio ter se valorizado mesmo assim reforça a qualidade dos ativos e a consistência da geração de caixa.
O gestor Alexandre Rodrigues, em entrevista recente, explicou que alguns imóveis tiveram reavaliação negativa por conta de vacâncias e renegociações, principalmente os oriundos do Santander. Mas na média ponderada, o resultado foi positivo, e a cota patrimonial ficou em R$ 10,74, contra R$ 9,77 da cota de mercado em 6 de março de 2026. Isso representa um P/VP de 0,91, ou seja, o fundo negocia com desconto de 9% sobre o valor patrimonial.
A perspectiva do gestor: "estamos no final do soft landing"
Em entrevistas concedidas em fevereiro, o gestor trouxe uma leitura que ajuda a contextualizar o momento do fundo. Segundo ele, o RBVA11 passou por um ciclo completo de contratos atípicos bancários que sustentaram dividendos crescentes por uma década. A partir de 2022, com o fim desses contratos e as devoluções de agências, o recorrente começou a cair.
O trabalho de reciclagem (vender agências com lucro e reinvestir em outros segmentos) permitiu um "pouso suave" na distribuição, mantendo os R$ 0,09 por cota mesmo com o recorrente menor. Agora, com as novas locações entrando em operação e as carências se encerrando, a expectativa é que o recorrente volte a crescer gradualmente.
A gestão indicou que aumentos na distribuição podem começar a partir de 2027, à medida que os contratos recém-firmados passem a gerar receita plena e os reajustes inflacionários se acumulem. Enquanto isso, a prioridade segue sendo reduzir a concentração bancária, ocupar imóveis vagos e fazer aquisições com cap rate superior ao implícito do fundo.
O que ficar de olho daqui para frente
O RBVA11 tem 91.071 cotistas, patrimônio líquido de R$ 1,67 bilhão e volume médio diário de negociação de R$ 2,36 milhões. A 6ª emissão de cotas está em fase final, e a conclusão das aquisições da Estácio e PBKids ainda depende de condições precedentes. A obra do BTS Portobello, na Alameda Gabriel Monteiro da Silva, estava prevista para inauguração em fevereiro e deve começar a contribuir para a receita em breve.
Para o investidor que acompanha o fundo, os próximos meses serão de observação: como a gestão vai alocar os recursos da emissão, se as diligências dos novos ativos serão concluídas sem surpresas e, principalmente, se o recorrente começa a dar sinais de recuperação. O fundo negocia a R$ 9,77, com dividend yield de 11,05% nos últimos 12 meses (R$ 1,08 distribuídos). A história de transformação do portfólio continua sendo escrita, e até aqui os números mostram que a Rio Bravo tem entregado o que prometeu.
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