O RBVA11 segue adiante. O Rio Bravo Renda Varejo segue executando sua estratégia de reciclagem de portfólio com boa consistência. Na semana de 17 de março, o fundo publicou um fato relevante anunciando a venda do imóvel Via Anchieta, em São Paulo, com uma TIR de 18,3% ao ano, ao longo de 13 anos. E não parou por aí. Dias depois, veio a modificação da 6ª emissão de cotas, com aumento do lote adicional e um novo ativo no pipeline de aquisições.
A 31ª venda: Via Anchieta sai por R$ 7,3 milhões
O imóvel vendido fica na Rodovia Anchieta, 1.558, em São Paulo, e era locado para a Caixa Econômica Federal. O valor total da operação foi de R$ 7,3 milhões, equivalente a R$ 4.089,64 por metro quadrado, com pagamento integralmente à vista.
O número que salta aos olhos é o ganho sobre o custo de aquisição, cerca de 130%. Ou seja, o fundo comprou o imóvel por algo próximo de R$ 3,17 milhões e vendeu por mais que o dobro. O lucro contábil foi de R$ 3,86 milhões, o que representa aproximadamente R$ 0,025 por cota. A TIR da operação, considerando todo o fluxo de caixa gerado pelo ativo ao longo de 13 anos (aluguéis recebidos, despesas e o valor de venda), ficou em 18,3% ao ano, equivalente a CDI + 8% ou IPCA + 12%.
Para colocar em perspectiva, a venda anterior do fundo, o imóvel de São Gonçalo (RJ), teve TIR de 10,65% ao ano. A Via Anchieta entregou quase o dobro de retorno anualizado. Essa diferença ilustra bem como nem todas as vendas são iguais, mas a média do portfólio segue robusta.
O detalhe que muita gente não percebe sobre o lucro
Um ponto que costuma gerar confusão nos fóruns, é a dinâmica entre valor patrimonial e preço de venda. O último informe anual, de dezembro de 2024, registrava o imóvel Via Anchieta a R$ 5,5 milhões. A venda por R$ 7,3 milhões representa uma realização 32,7% acima do valor patrimonial do ativo.
Isso significa que parte do lucro de R$ 0,025 por cota entra como rendimento efetivo (a parcela acima do valor patrimonial), enquanto outra parte se reflete como redução do VP por cota, já que o custo de aquisição original era inferior ao valor marcado no patrimônio. Na prática, o ganho distribuído ao cotista é isento de imposto de renda, o que é positivo. Mas quem não entende essa mecânica pode se assustar ao ver o VP cair ligeiramente após uma venda lucrativa. É o tipo de situação em que o reinvestimento dos proventos faz toda a diferença no retorno total.
Esse padrão, aliás, se repete no RBVA11. As vendas consistentemente ocorrem acima do valor patrimonial. Isso deveria servir de lembrete para quem trata o VP de fundo de tijolo como uma verdade absoluta. O mercado imobiliário tem nuances que os laudos nem sempre capturam.
Com a venda, o fundo chega a 31 alienações e quase R$ 100 milhões de lucro
Desde 2019, o RBVA11 já vendeu 31 imóveis, totalizando R$ 299,1 milhões em alienações e R$ 99,9 milhões de lucro acumulado. A exposição ao setor bancário, que era o DNA original do fundo, caiu para 22,2% da receita contratada, contra 22,5% antes desta venda.
A saída da Caixa como locatária deste imóvel específico gera uma pequena redução na receita recorrente, mas o impacto é marginal considerando o tamanho do portfólio (72 imóveis, R$ 1,67 bilhão de patrimônio líquido). O capital liberado, de R$ 3,2 milhões líquidos após comissão, reforça o caixa para novas aquisições ou amortização de dívida. Mesmo aplicado em CDI, esse montante já compensaria a renda perdida com o aluguel.
Resultado de fevereiro: R$ 0,071 por cota e o papel da linearização
O relatório gerencial de fevereiro trouxe um resultado de R$ 0,071 por cota, bem abaixo do R$ 0,135 de janeiro. Mas antes de se preocupar, vale lembrar o contexto. Janeiro foi inflado por R$ 12,7 milhões da última parcela da devolução dos imóveis da Caixa e R$ 1,75 milhão de indenização do Santander. Fevereiro, por sua vez, foi um mês mais "limpo", com receita de locação de R$ 13,37 milhões e receita de venda de imóveis de apenas R$ 91 mil.
A distribuição segue em R$ 0,09 por cota, mantendo o guidance para o semestre. A gestão utiliza a estratégia de linearização, ela acumula resultados extraordinários nos meses fortes e distribui de forma estável ao longo do período. No acumulado do primeiro semestre de 2026, o resultado por cota está em R$ 0,206, contra R$ 0,180 distribuídos. A reserva acumulada é de R$ 0,026 por cota, o que dá fôlego para sustentar os R$ 0,09 nos próximos meses mesmo que o recorrente fique abaixo desse patamar.
Santander notifica saída do imóvel Mateo Bei
Uma notícia que apareceu no relatório gerencial e merece atenção. No final de fevereiro, o Santander notificou o fundo sobre a intenção de desocupar o imóvel Mateo Bei, na Avenida Mateo Bei, 3.286, em São Paulo. O aviso prévio é de 180 dias, conforme previsto em contrato.
A gestão já sinalizou que iniciará os esforços de comercialização imediatamente. O imóvel está em um corredor consolidado de varejo, com alto fluxo e presença de marcas relevantes. O guidance de R$ 0,09 por cota para o semestre permanece inalterado mesmo com essa notificação, o que sugere que a gestão já havia considerado esse cenário em suas projeções.
GPA e a recuperação extrajudicial
Outro tema que gerou ruído foi a situação do GPA, que representa aproximadamente 8% da receita do fundo. A companhia anunciou a contratação da Alvarez & Marsal para apoiar seu plano de eficiência e, mais recentemente, publicou fato relevante sobre um pedido de recuperação extrajudicial.
A gestão foi direta ao esclarecer. A recuperação é com os credores financeiros, e a linha de fornecedores está inicialmente preservada. O retorno que a Rio Bravo recebeu do GPA aponta que a questão é essencialmente financeira, relacionada à estrutura de capital da companhia, e não à operação. Não há sinais de risco imediato de inadimplência do aluguel. Ainda assim, é um locatário para se monitorar de perto.
6ª emissão ganha novo ativo e lote adicional sobe para 87,5%
Em 20 de março, o fundo publicou a modificação da 6ª emissão de cotas. As principais mudanças foram:
- O lote adicional subiu de 50% para 87,5%, o que significa que a oferta pode captar até R$ 69,99 milhões adicionais além dos R$ 80 milhões iniciais, totalizando potencialmente cerca de R$ 150 milhões.
- Um novo ativo (chamado de "Ativo D") foi incluído no pipeline indicativo de aquisições: localizado em São Paulo, com cap rate de 8,0% e valor aproximado de R$ 80 milhões.
- O cronograma foi ajustado para incluir um período de desistência entre 23 e 27 de março de 2026, conforme exige a regulamentação quando há modificação de oferta.
O pipeline completo agora inclui quatro ativos: os Ativos A e B (Rio de Janeiro e São Paulo, cap rate de 12,5%, R$ 90 milhões), o Ativo C (São Paulo, cap rate de 9,0%, R$ 30 milhões, possivelmente o foodhall mencionado no relatório) e o novo Ativo D. A data máxima de encerramento da oferta permanece em 3 de julho de 2026.
O aumento expressivo do lote adicional sugere que a demanda na primeira liquidação (6 de fevereiro) foi forte, e que a gestão identificou oportunidades adicionais que justificam captar mais recursos. O preço de subscrição continua em R$ 10,68 por cota.
Comitê consultivo
Um detalhe menor, mas que diz algo sobre a postura da gestora. Em 16 de março, a Rio Bravo abriu inscrições para cotistas interessados em integrar o Comitê Consultivo do fundo. O comitê é composto por até 5 membros (2 indicados pela administradora e 3 eleitos entre cotistas) e tem caráter consultivo, não deliberativo. As candidaturas vão até 30 de março de 2026.
É o tipo de iniciativa que reforça a transparência e a governança. A Rio Bravo tem se destacado nesse aspecto, e quem acompanha os fundos da casa há alguns anos percebe uma evolução clara na comunicação e na qualidade das decisões estratégicas.
O retrato atual do RBVA11
Na cotação de R$ 9,72 (fechamento de 21 de março), o fundo negocia com P/VP de 0,91, ou seja, desconto de 9% sobre o valor patrimonial de R$ 10,71. O dividend yield dos últimos 12 meses é de 11,11% (R$ 1,08 distribuídos), e o yield anualizado com base na distribuição atual de R$ 0,09 fica em 10,9%.
A vacância física subiu marginalmente para 6,9% em fevereiro (contra 6,6% após a entrada da Panvel em março). O fundo conta com 72 imóveis, 19 inquilinos, 288.191 m² de ABL e WAULT de 5,5 anos. A alavancagem está em 11% do patrimônio líquido, com CRIs indexados ao IPCA a taxas entre 4,48% e 6,00% ao ano.
O que observar nos próximos meses
A reciclagem do portfólio segue gerando valor, como a venda da Via Anchieta comprovou com números difíceis de contestar. A emissão ampliada sinaliza que há apetite do mercado e oportunidades na mesa. Mas o recorrente ainda precisa se recuperar, a saída do Santander do Mateo Bei vai gerar vacância temporária, e a situação do GPA merece acompanhamento.
O próximo semestre será revelador. A conclusão das aquisições da emissão, a inauguração do BTS Portobello (prevista para 2 de março, em fase final de adequações), a comercialização do Mateo Bei e a evolução do resultado recorrente vão mostrar se o "pouso suave" que a gestão vem conduzindo desde 2022 está de fato se transformando em decolagem. Até aqui, os números mostram uma gestora que entrega o que promete, e que tem feito movimentos cada vez mais assertivos.
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