Fato relevante · 16/10/2026

A XP Malls, sob ticker XPML11, informou que concluiu a venda de sua participação de 16,99% no Shopping Cidade Jardim para o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário, após o cumprimento das condições precedentes, incluindo aprovação do CADE. O valor base da transação era de R$ 454.000.000,00 e foi corrigido pelo IPCA entre 13 de maio de 2026 e a data de fechamento, totalizando R$ 456.295.841,57. O pagamento foi estruturado com uma parcela à vista de R$ 273.777.504,94, composta pela assunção, pelo comprador, de R$ 151.908.896,67 em CRIs e pelo pagamento em dinheiro de R$ 121.868.608,27, além de duas parcelas de R$ 91.259.168,31 cada, com vencimento em até 6 e 12 meses após a parcela à vista, ambas corrigidas pelo IPCA até o pagamento efetivo.

Como impacto financeiro, a gestora estima ganho de capital de aproximadamente R$ 133.308.442,33, equivalente a cerca de R$ 2,07 por cota. Com a assunção dos CRIs pelo comprador, o endividamento do XPML11 foi reduzido em R$ 151.908.896,67, o que representa cerca de 30% do saldo total de CRI do fundo, com efeito positivo estimado de aproximadamente R$ 0,02 por cota ao mês pela redução das despesas financeiras. A relação entre endividamento total e patrimônio líquido deve cair de 15,6% para 13,1%. Após a operação, o fundo passa a deter participação direta em 25 shopping centers em operação, com ABL própria de aproximadamente 265 mil metros quadrados.

A alienação foi motivada pela avaliação de que o Shopping Cidade Jardim, por seu posicionamento de altíssimo padrão, exige reinvestimentos contínuos em CAPEX, aportes ao Fundo de Promoção e Propaganda, aportes condominiais e allowances para atração e manutenção de marcas internacionais, desembolsos que, em média anual estimada, consomem cerca de 35% do NOI do empreendimento. A gestora entendeu que o ativo tinha menor aderência aos objetivos de alocação de capital do XPML11 e que a venda permite reciclar valor com ganho de capital relevante, preservar liquidez e obter maior flexibilidade para realocação. O documento também destaca que o valuation implícito de 100% do Shopping Cidade Jardim nessa transação é de aproximadamente R$ 2,7 bilhões, cerca de 57,5% superior ao valuation de R$ 1,7 bilhão observado em transação de referência de 2023, e ressalta que o resultado recorrente do fundo tem ficado abaixo do patamar de distribuição mensal de R$ 0,92 por cota, de modo que os rendimentos continuarão considerando o resultado recorrente, eventual saldo acumulado não distribuído e as obrigações a pagar.