O relatório gerencial de dezembro de 2025 do fundo XPLG11 apresenta mudanças estruturais expressivas em comparação ao mês anterior, marcadas principalmente pela conclusão de uma grande oferta de cotas e movimentos relevantes na carteira de imóveis. O destaque principal é o encerramento da 8ª Emissão de Cotas, que captou cerca de R$ 937 milhões, elevando o Patrimônio Líquido do fundo de R$ 3,3 bilhões em novembro para R$ 4,2 bilhões em dezembro. Esses recursos, combinados com novas dívidas, foram direcionados para a aquisição de um portfólio de 7 ativos logísticos (incluindo imóveis que pertenciam ao fundo RBRL11 e o ativo Bricklog Guarulhos), transação avaliada em até R$ 1,6 bilhão.
Como reflexo imediato dessas aquisições, a Área Bruta Locável (ABL) do fundo saltou de aproximadamente 1,03 milhão de metros quadrados para cerca de 1,35 milhão de metros quadrados. operacionalmente, a movimentação foi positiva para os indicadores de ocupação, com a vacância física caindo de 4,6% no mês anterior para 3,5% no encerramento de dezembro. Além disso, houve a reavaliação anual dos imóveis a valor justo, que resultou em uma variação positiva modesta de 0,20% no valor contábil dos ativos. A diversificação regional também se alterou ligeiramente, com o estado de São Paulo passando a representar 51,7% da ABL, um aumento em relação aos 47,9% do mês anterior.
A estrutura de capital do XPLG11 sofreu alterações significativas para viabilizar essa expansão. As obrigações de longo prazo (alavancagem) mais que dobraram, saindo de R$ 314,8 milhões em novembro para R$ 681,4 milhões em dezembro. Isso se deve à emissão de novos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), especificamente as séries do CRI 499 e o CRI 786, indexados tanto ao IPCA quanto ao CDI. O fundo também realizou a cessão definitiva dos recebíveis da venda do imóvel CD MM2 (através do NE Logistic FII), antecipando caixa líquido de cerca de R$ 124,9 milhões e gerando ganho de capital contábil.
No que tange à distribuição de rendimentos, o fundo manteve o pagamento de R$ 0,82 por cota, alinhado com os meses anteriores. A gestora divulgou um Guidance (projeção) de rendimentos para o primeiro semestre de 2026, estimando pagamentos mensais entre R$ 0,78 e R$ 0,86 por cota. Para sustentar a linearidade das distribuições, o gestor informou que o veículo investido NE Logistic FII possui um resultado acumulado e não distribuído equivalente a R$ 1,45 por cota, que servirá como reserva para equalizar o fluxo de caixa futuro. Houve também eventos não recorrentes em dezembro que impactaram positivamente o resultado, como o recebimento de prêmio de locação de R$ 9,3 milhões e lucros imobiliários da venda do CD MM2.