O fundo XPCI11, XP Crédito Imobiliário, é um FII de papel híbrido com gestão ativa, lançado em 31/07/2019, com 8.701.552 cotas emitidas e negociadas na B3, destinado a investidores em geral. Administrado pela XP Investimentos CCTVM, com gestão pela XP Vista Asset Management, custodiante Oliveira Trust e auditoria PwC, o fundo foca em CRIs, cotas de outros FIIs e fundos de liquidez para gerar valorização e rentabilidade. No período, adquiriu diversos CRIs (como 25F8639014 por R$40 milhões e 23D1515316 por R$33,6 milhões) e cotas de FIIs (como GARE11, GARE15 e PSEC11), todos financiados por recursos de caixa, além de OT Soberano para liquidez no valor de R$607 milhões.
Em 2025, o XPCI11 registrou bons resultados com gestão ativa e originação própria, gerando receita de cerca de R$94 milhões em CRIs, R$5,3 milhões em cotas de FIIs e R$1,9 milhão em liquidez, com distribuições semelhantes. A conjuntura econômica mostrou desinflação e queda gradual de juros, permitindo capturar carrego real atrativo com foco em emissores sólidos, garantias robustas e diversificação. Os ativos foram avaliados a valor justo por marcação a mercado, com variações mistas no período, como desvalorizações em alguns CRIs (ex.: 24E2453531 com -66%) e valorizações em outros (ex.: 24L1853110 com +42%), além de cotas como MCCI11 (+14%).
Para 2026, o administrador projeta ambiente favorável com mais emissões de CRIs e spreads atrativos devido à redução de juros. A pulverização de cotistas é alta, com 72.815 detentores até 5% das cotas (80% pessoas físicas), sem concentradores acima de 5%. A taxa de administração foi de 1% a.a. (mínimo R$40 mil/mês), totalizando R$337 mil pagos (0,04% do patrimônio). Não há processos judiciais relevantes, chamadas de capital ou representante de cotistas, e assembleias seguem regras da CVM 472 com opções eletrônicas.