Relatório gerencial · Agosto de 2026

O TOPP11 apresentou em agosto receita total de R$ 0,89 por cota e resultado distribuível de R$ 0,79 por cota, abaixo dos R$ 0,93 e R$ 0,86 registrados em julho. A queda refletiu principalmente o atraso de pagamento de um locatário, com impacto negativo de R$ 0,03 por cota, enquanto julho havia sido beneficiado por R$ 0,02 por cota de uma rescisão antecipada. A distribuição referente a agosto foi de R$ 0,45 por cota, paga em 21 de setembro, contra R$ 0,84 por cota no mês anterior. Segundo a gestão do TOPP11, esse é o novo patamar projetado, com guidance de R$ 0,45 por cota para o segundo semestre de 2026, em função do atual nível de alavancagem. Como o CRI foi concluído apenas no fim de agosto, a despesa financeira de agosto foi reduzida, então o resultado distribuível ainda ficou acima do distribuído e a gestão indica que a partir de setembro o resultado mensal deve ficar próximo de R$ 0,45 por cota, com o excedente compondo a distribuição de fim de semestre.

A principal novidade do mês no TOPP11 foi a conclusão da estrutura de alavancagem. Foi finalizado o CRI referente à quitação da parcela remanescente da compra dos edifícios Metropolitan e Platinum, com saldo devedor de R$ 226,8 milhões, ante R$ 222,8 milhões em fase de repactuação em julho. O CRI tem prazo de 5 anos, com vencimento em agosto de 2031, remuneração de IPCA mais 8,4761 por cento ao ano, pagamento mensal de juros a partir de setembro de 2026 e amortização em parcela única no vencimento. A correção pelo IPCA é capitalizada ao principal e os juros pagos mensalmente contemplam apenas o spread. O custo final ficou abaixo da estimativa anterior de IPCA mais 8,9 por cento ao ano.

Na parte operacional, o TOPP11 não teve movimentações de locatários em agosto e a vacância física permaneceu em 2,0 por cento e a financeira em 2,2 por cento, estáveis desde junho. A gestão do TOPP11 segue em negociação avançada, já em fase de minuta, para recomercializar a área da Gaia no Metropolitan, cuja saída está prevista para outubro e deve elevar a vacância projetada para 4,1 por cento, com 528 metros quadrados vagos. Em agosto foram feitos reajustes por inflação em 1.304 metros quadrados, enquanto em julho não houve reajustes. O portfólio segue com 2 ativos na região metropolitana de São Paulo, 12.892 metros quadrados de ABL e 34 locatários, com WALE passando de 2,7 para 2,6 anos e aluguel médio de R$ 319,7 por metro quadrado.

Nos indicadores, o patrimônio líquido do TOPP11 passou de R$ 464,7 milhões para R$ 460,4 milhões e a cota patrimonial de R$ 102,63 para R$ 101,68. O valor de mercado caiu de R$ 305,2 milhões para R$ 285,5 milhões, com a cota de mercado de R$ 67,39 para R$ 63,05 e o P sobre VP de 0,66 para 0,62 vez. Com o novo patamar de proventos, o dividend yield anualizado recuou de 15,0 por cento para 8,6 por cento na ótica de mercado e de 9,8 por cento para 5,3 por cento na ótica patrimonial. Na performance ajustada, o TOPP11 caiu 5,2 por cento em agosto contra queda de 1,5 por cento do IFIX, acumulando menos 9,4 por cento em 2026. A liquidez média diária ficou em R$ 0,6 milhão e o número de cotistas recuou de 4,4 mil para 4,2 mil.