Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 26/12/2025

A Capright Brasil elaborou relatório de avaliação do ParkShopping São Caetano, localizado em São Caetano do Sul (SP), para o fundo HGBS11, com data de avaliação em janeiro de 2026. O imóvel é um shopping center inaugurado em 2011, com área bruta locável de 39.251,70 m² em dois pavimentos, 202 lojas, praça de alimentação, cinema e 2.240 vagas de estacionamento em terreno de 69.467,53 m². Apresenta taxa de ocupação física de 96,8%, com mix de varejo, serviços, alimentação e lazer, administrado pela Multiplan, que detém 80% da propriedade, enquanto o HGBS11 possui 20% após MOU assinado em novembro de 2025 por R$ 237 milhões, sujeito a aprovações como do CADE.

O relatório analisa localização estratégica no bairro planejado Espaço Cerâmica, no ABC Paulista, com boa acessibilidade via Avenida Guido Aliberti, CPTM e rodovias Anchieta e Imigrantes, em zona Z-10 compatível com uso comercial. Destaca cenário macroeconômico com Selic em 15% ao fim de 2025, recuperação do setor de shoppings (648 unidades no Brasil, vendas de R$ 198,4 bi em 2024) e mercado regional com vacância média de 7,34% no Sudeste no 3T25. O ParkShopping São Caetano é classificado como classe B, com concorrentes como Shopping ABC e Grand Plaza, mas dominante localmente, e bom estado de conservação.

A avaliação estima o valor de mercado total do imóvel em R$ 1.166.000.000 pelo método de Fluxo de Caixa Descontado (taxa de desconto 9,50%, cap rate de saída 8,25%), priorizado sobre Capitalização Direta (R$ 1.242.000.000, cap rate 8,00%), resultando em R$ 29.705,72/m². Para a participação de 20% do HGBS11, o valor é R$ 233.200.000. Premissas incluem ocupação estabilizando em 100% até 2027, crescimento de vendas e conformidade com NBR 14.653, sem riscos ambientais identificados.