Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 31/12/2025

A Cushman & Wakefield elaborou laudo de avaliação do Tivoli Shopping, ativo do fundo HGBS11, localizado na Avenida Santa Bárbara, 777, em Santa Bárbara d'Oeste/SP, com data de 30 de novembro de 2025, para fins de divulgação conforme instrução CVM. O imóvel tem terreno de 95.573 m², área construída de 38.390 m² e área bruta locável (ABL) de 25.779 m², com 1.400 vagas de estacionamento. O valor de mercado para venda é de R$ 305.803.900, ou R$ 11.862,35/m², sem premissas extraordinárias ou hipotéticas. O estado de conservação é regular, com idade aparente de 25 anos e vida remanescente de 23 anos.

A metodologia principal adotada foi a capitalização da renda por fluxo de caixa descontado (DCF), com período de análise de 10 anos a partir de 2026, taxa de desconto de 11% a.a. e taxa de capitalização de 10% a.a. No primeiro ano, projeta-se receita bruta potencial de R$ 35,3 milhões, receita bruta efetiva de R$ 33,9 milhões, despesas operacionais de R$ 3,4 milhões, resultado líquido (NOI) de R$ 30,6 milhões e fluxo de caixa de R$ 28,6 milhões. Crescimentos reais: receitas 0% no ano 1 e 1% depois; despesas 0% no ano 1 e 0,5% depois. Vacância física em 0,8% e inadimplência em 5,2% recentemente.

O shopping é classificado como tradicional médio, sem competidores diretos próximos, em localização com bom acesso e zoneamento misto comercial Z05, mas com fraqueza na baixa demanda externa da região. A análise evolutiva indica valor de terreno em R$ 152 milhões (44%) e construções/benfeitorias em R$ 153 milhões (56%). O laudo segue normas ABNT NBR 14.653 e padrões RICS, com grau II de fundamentação no DCF.