Laudo de avaliação (conclusão de negócio) · 31/12/2025

A Capright Brasil preparou relatório de avaliação do Franca Shopping, localizado na Avenida Rio Negro, 1.100, em Franca/SP, para o fundo HGBS11, com data de novembro de 2025. O imóvel é um shopping center inaugurado em 1993, com área bruta locável de 18.727 m², total construída de 28.604 m² em terreno de 70.000 m², 97 lojas, 1.100 vagas de garagem e ocupação atual de 98,7% para 100 locatários, incluindo âncoras como Renner, C&A e Magazine Luiza. Está em zona de uso misto, com bom estado de conservação equivalente a 10 anos de idade aparente, e administrado pela Allos.

O relatório analisa localização favorável próxima a rodovias como Cândido Portinari, mercado de shoppings no Brasil e Sudeste com vacância média de 8,39% nacional e 8,04% regional (classe B), histórico de vendas crescendo para R$ 18.868/m² no período recente, e projeções sem inflação, com taxa de desconto de 11%, cap rate de entrada de 9,75% e de saída de 10%. Usou métodos da renda: fluxo de caixa descontado (DCF) resultando em R$ 270 milhões para 100% do imóvel, e capitalização direta em R$ 279 milhões, adotando o DCF como conclusão principal, ou R$ 14.417/m².

A participação do HGBS11 é de cerca de 0,37%, avaliada em R$ 991.952. O shopping é consolidado regionalmente, com pontos positivos como alta ocupação e acesso, mas desafios como necessidade de reforço em gastronomia e lazer, e concorrência do Ribeirão Shopping. O trabalho segue normas ABNT NBR 14.653 e padrões internacionais, com vistoria em novembro de 2025 e premissas como ausência de riscos ambientais ou ônus não verificados.