BTHF11 - Análise do Relatório Gerencial de Dezembro de 2025
O relatório mais recente do BTG Pactual Real Estate Hedge Fund destaca uma gestão ativa significativa neste período, com movimentos importantes de reciclagem da carteira. O principal evento do mês foi a venda total do CRI Assaí. Essa operação gerou um caixa aproximado de R$ 30 milhões e um lucro de cerca de R$ 1 milhão para o fundo. O gestor utilizou parte dos recursos para realizar ajustes no portfólio, aumentando a exposição nos fundos IRIM11 e GARE11. Para financiar essas aquisições, houve também a redução da posição no fundo de papel BTCI11, que foi desinvestido com lucro.
Com essas movimentações, a estrutura de alocação de ativos sofreu alterações visíveis em comparação ao mês anterior. A posição em caixa aumentou consideravelmente, passando de 9,5% em novembro para 13,7% em dezembro, indicando uma postura de liquidez mais elevada momentaneamente. A alocação em FIIs de Papel diminuiu de 26,5% para 24,2%, e a exposição direta a CRIs recuou de 17,7% para 16,1%. Os Fundos de Tijolo mantiveram-se estáveis como a maior classe de ativos, representando 31,7% do patrimônio, enquanto os Ativos Reais (imóveis diretos) ficaram em 13,6%.
Um destaque relevante na composição específica da carteira de FIIs é o aumento expressivo na posição do Iridium (IRIM11). No relatório passado, ele representava 5,9% do patrimônio líquido do BTHF11, e neste mês saltou para 11,2%, tornando-se a maior posição individual na carteira de FIIs, superando o BTCI11, que teve sua participação reduzida de 7,0% para 3,9%.
Em termos de resultados financeiros, o fundo apurou um lucro de R$ 0,093 por cota em dezembro. Este valor é inferior aos R$ 0,111 apurados no mês anterior, que havia sido impactado positivamente por receitas pontuais de ativos reais. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,092 por cota, o que mostra um alinhamento justo com a geração de caixa recorrente do mês. O gestor reforçou que segue com uma postura conservadora na distribuição, preferindo aguardar uma melhor definição do cenário econômico de 2026 antes de revisar o orçamento de pagamentos (guidance).
Sobre os indicadores de mercado, o valor patrimonial da cota subiu para R$ 10,04, enquanto a cota de mercado fechou o mês negociada a R$ 8,38. Isso ampliou o desconto patrimonial, com o indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) recuando para 0,83x, contra 0,86x no mês anterior. O relatório enfatiza o conceito de duplo desconto, calculando que, ao somar o desconto das cotas do BTHF11 com o desconto dos fundos que ele possui em carteira, o deságio total chegaria a 28,7%. A liquidez diária média (ADTV) apresentou melhora, subindo de R$ 2,82 milhões para R$ 3,76 milhões.
Por fim, a estratégia macroeconômica do fundo continua focada em proteção de patrimônio e busca por oportunidades táticas. O gestor observa que, apesar da inflação controlada, o cenário de juros permanece em níveis elevados (Selic a 15,00%), o que favorece a estratégia de manter uma carteira diversificada entre ativos indexados ao IPCA (53,6% dos CRIs) e ao CDI (44,1% dos CRIs), buscando equilibrar ganho de capital e renda recorrente.