Seguem os destaques da análise do relatório gerencial do **BRCR11** referente a dezembro de 2025, comparado ao mês anterior.
**Destaques Financeiros e Valorização da Cota**
O fundo apresentou uma valorização no seu valor de mercado. A cotação de fechamento subiu de R$ 42,38 para R$ 45,95. Além disso, houve um evento importante de reavaliação semestral dos ativos (comum em maio e novembro), o que elevou o Valor Patrimonial da cota de R$ 85,07 para R$ 86,96. Com isso, o desconto de mercado em relação ao valor patrimonial diminuiu levemente, mas o fundo ainda negocia com um desconto relevante (cerca de 47%).
**Resultados Operacionais (FFO)**
Houve uma melhora significativa no FFO Ajustado (fluxo de caixa proveniente das operações). O FFO subiu de R$ 0,31/cota no relatório anterior para R$ 0,47/cota neste mês. Isso oferece uma cobertura muito mais robusta para a distribuição de rendimentos, que foi mantida em R$ 0,41 por cota. A gestão sinaliza uma expectativa de distribuição próxima a R$ 0,40 para janeiro de 2026.
**Movimentações no Portfólio e Vacância**
A vacância financeira teve uma leve queda, saindo de 10,8% para 10,5%, enquanto a vacância física permaneceu estável em 11,5%. Um ponto de atenção foi a saída de um inquilino no Edifício Eldorado (São Paulo), gerando vacância de 1.880 m². No entanto, o gestor informou que o impacto financeiro foi neutralizado pelo pagamento de multa rescisória e que já existem negociações avançadas para a ocupação do espaço com valores acima da média.
**Revisões Contratuais e Receita**
Um destaque positivo mencionado pelo gestor foi a revisão contratual no ativo Diamond Tower, que resultou em um aumento de aproximadamente 17% nos valores de locação. Este movimento, somado a outros fatores, parece ter alterado significativamente a composição geográfica da receita do fundo. Neste relatório, a receita proveniente de São Paulo representa 59% do total (contra cerca de 40% no relatório anterior), ultrapassando a participação do Rio de Janeiro.
**Endividamento e Estrutura de Capital**
A estrutura de capital permanece saudável. O gestor destacou a redução do *spread* (custo adicional sobre o CDI) da dívida, que caiu de 3,50% na contratação original para 1,90% atualmente, gerando economia financeira. A alavancagem (LTV) está controlada na casa dos 10%. As obrigações mais pesadas de amortização estão concentradas apenas a partir de 2026, conferindo conforto de liquidez no curto prazo.
**Visão do Gestor**
O comentário do gestor aponta para um cenário macroeconômico misto. No exterior, cortes de juros pelo Federal Reserve trazem otimismo, mas no cenário doméstico (Brasil), a incerteza política e a abertura da curva de juros geram cautela. Apesar de dezembro ser um mês sazonalmente mais fraco para novos contratos, o *pipeline* comercial segue ativo, com três minutas de contrato em andamento e expectativa de conclusão no início de 2026.