Assembleia (AGE) · 13/11/2026

A Carta Consulta divulgada pela administradora do BRCR11 convoca os cotistas para uma consulta formal, com assembleia especial realizada de forma não presencial, a fim de deliberar sobre uma reorganização societária do fundo. A proposta consiste em separar a carteira atual em dois veículos com estratégias distintas: de um lado, os chamados Ativos de Renda Imobiliária, formados pelos imóveis Diamond, Eldorado, Senado, Sucupira e EZ Tower, que passarão a integrar um novo fundo, o BTOT; de outro, os Ativos de Desinvestimento, que permanecerão no BRCR11 e passarão a ter mandato voltado à maturação, venda dos imóveis e retorno de capital aos cotistas. Segundo o documento, a medida busca permitir que cada carteira tenha gestão, precificação e estratégia próprias, já que hoje o mercado negocia as cotas do BRCR11 com desconto relevante frente ao valor patrimonial.

A implementação ocorreria em cinco etapas: o BRCR11 aporta os ativos de renda imobiliária ao BTOT e subscreve a totalidade das cotas do novo fundo; em seguida há a cisão parcial do BRCR11, com a parcela cindida transferida a um fundo de transição, que depois é incorporado de forma reversa pelo BTOT; por fim, cada cota do BRCR11 dá direito a uma cota do BTOT, creditada automaticamente na conta de custódia do cotista, sem desembolso, sem custo direto e sem diluição. O documento afirma que a operação não gera lucro ou prejuízo financeiro de caixa para o fundo ou para os cotistas, e que a exposição econômica ao conjunto de ativos permanece a mesma, apenas passando a ser detida por meio de dois veículos. O BTOT ficaria com patrimônio estimado de R$ 1,6 bilhão, cerca de 98% de ocupação e dívida de aproximadamente R$ 161 milhões, enquanto o BRCR11 ficaria com cerca de R$ 0,3 bilhão, imóveis no Rio de Janeiro, ocupação de 72% e dívida de aproximadamente R$ 160 milhões, com prazo-alvo de desinvestimento de até três anos.

A proposta também prevê redução definitiva da taxa de gestão de 1,50% para 1,10% ao ano nos dois fundos, com reduções adicionais no BRCR11 para 0,90% após 24 meses e 0,70% após 36 meses da conclusão da reorganização, além da redução da taxa de escrituração de 0,30% para 0,10%. Estão incluídas ainda alterações no regulamento do BRCR11, para adequar seu objeto e política de investimento à estratégia de desinvestimento, e a possibilidade de a administradora, mediante recomendação da gestora, deixar de distribuir e reter o mínimo de 95% dos resultados do segundo semestre de 2026, caso isso seja necessário para viabilizar a reorganização. O material informa que não haverá cobrança de taxa de estruturação, distribuição ou coordenação, e que a cisão, por si só, não deverá gerar incidência de imposto de renda para os cotistas.

Para ser aprovada, a matéria exige quórum qualificado, ou seja, voto favorável da maioria dos cotistas que responderem à consulta, desde que representem no mínimo 25% das cotas emitidas, sendo o prazo de manifestação de 30 dias contados do envio da carta, prorrogável. A votação pode ser feita pelo portal da B3, pelo aplicativo do BTG Pactual ou pelo portal de assembleias da administradora, e o resultado será divulgado em até oito dias após o encerramento da consulta. A implementação depende ainda de condições precedentes, como aprovações internas, de terceiros e de autoridades como a CVM, com estimativa de conclusão entre 60 e 90 dias após a divulgação do resultado; caso as condições não sejam cumpridas ou a operação não seja aprovada, o BRCR11 segue com a estrutura e o mandato atuais. O material apresenta estimativas da gestora de distribuição conjunta de R$ 0,44 a R$ 0,46 por cota após a operação, contra cerca de R$ 0,41 atualmente, e cenários de potencial valorização das cotas, sempre ressaltando que se tratam de projeções sujeitas a variação e sem garantia de rentabilidade.